Bausparvertrag – wie du dich zum günstigen Darlehen sparst

Neben dem Vergleich verschiedener Tarife gibt es weitere Dinge zu beachten. Alles, was du zum Thema Bausparen wissen musst, erfährst du jetzt in unserem großen Ratgeber zum Bausparen!

 Was ist ein Bausparvertrag?

Kurz gesagt: Ein Sparvertrag, mit dem du Eigenkapital ansparst, kombiniert mit einem sehr günstigen Immobiliendarlehen, das dir bei der Immobilienfinanzierung hilft.

Und nun zur ausführlicheren Erklärung:

Beim Bausparen handelt es sich um eine Kombination aus zwei Dingen: 1. traditionelles Sparen und 2. Immobiliendarlehen. Der Bausparer schließt dabei mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag über eine bestimmte Bausparsumme ab. Dieser Vertrag besteht aus zwei Teilen, dem Sparplan und dem Immobiliendarlehen. Zu Beginn wird in der Regel festgelegt, welche Eigensparquote vom Bausparer erreicht werden muss, damit er das zinsgünstige Darlehen ausgezahlt bekommt (meist 40 % bis 50 %).

Hat der Sparer die Eigensparquote erreicht, bekommt der das Darlehen zur Investition in seine Immobilie.

 Wie ist der Ablauf beim Bausparvertrag?

Zunächst spart der Kunde den vorher vereinbarten Teil der Bausparsumme an. Zu einem gewissen Zeitpunkt – beispielsweise nach acht oder neun Jahren – ist der Vertrag „zuteilungsreif“. Das heißt, dass der Kunde nun das Darlehen für die Baufinanzierung abrufen kann. Das Geld aus diesem Darlehen darf er dann für wohnwirtschaftliche Zwecke ausgeben – wofür genau ist dabei im Bausparkassengesetz festgelegt.

Die Rückzahlung des Darlehens läuft dann ebenfalls wieder über einen Zeitraum von einigen Jahren. Hinweis: Bei vielen Verträgen kann der Sparer vorab festlegen, wie lange die Rückzahlung des Darlehens dauern soll. Je schneller der Kunde das Darlehen zurückzahlt, desto niedriger ist in der Regel der Zinssatz. Deswegen erhält man die beworbenen Zinssätze in der Regel nur bei sehr schneller Rückzahlung.

Wenn der Vertrag „zuteilungsreif“ ist, muss sich der Sparer aber nicht zwingend für das Immobiliendarlehen entscheiden. Ebenso gut kann er die Auszahlung seines Bausparguthabens beantragen, womit der Vertrag endet.

Bei der dritten, relativ selten genutzten Möglichkeit spart der Kunde nach der Zuteilung einfach weiter.

 Welche Kosten entstehen bei einem Bausparvertrag? 

Bei einem Bausparvertrag entstehen Kosten, meist in Form einer Abschlussgebühr und Kon­to­füh­rungs­ge­bühren. Die Kosten für die Abschlussgebühr liegen meist zwischen 1 und 2 Prozent der Bausparsumme – bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro würden also mindestens 1.000 Euro Abschlussgebühr fällig werden. Die Kontoführungsgebühr liegt bei bis zu 25 Euro jährlich.

 Wann ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Der Abschluss eines Bausparvertrags macht dann Sinn, wenn jetzt oder in naher bzw. mittelfristiger Zukunft der Kauf oder der Bau einer Immobilie geplant ist. Außerdem macht Bausparen vor allem dann Sinn, wenn damit zum Vertragsabschluss niedrige Zinssätze langfristig gesichert werden können. Denn: wer zu Zeiten niedriger Zinsen einen langfristigen Vertrag abschließt, profitiert auch langfristig von diesen günstigen Konditionen. Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinsen während der Vertragslaufzeit über das Niveau ansteigen, auf dem der Bausparvertrag geschlossen wurde.

 Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag lohnt sich, wenn die Zinsen des daran gekoppelten Darlehens günstiger sind als die einer herkömmlichen Baufinanzierung. Allerdings haben die niedrigen Zinsen auch einen Nachteil: Die angesparte Summe wirft eine entsprechend geringe Rendite ab.

Ein Bausparvertrag lohnt sich, wenn in naher oder mittelfristiger Zukunft der Kauf oder der Bau einer Immobilie geplant ist und man davon ausgehen muss, dass die Zinssätze steigen werden.

Ein Bausparvertrag über kleine Summen lohnt sich, wenn Bausparer in diesem Zusammenhang eine Arbeitnehmersparzulage, Prämien oder vermögenswirksame Leistungen nutzen könnten.

 Wann lohnt sich ein Bausparvertrag nicht?

Ein Bausparvertrag lohnt sich nicht, wenn der Zinssatz über dem zu erwartenden Marktniveau liegt.

Ein Bausparvertrag lohnt sich nicht, wenn von dem angesparten Geld später keine Immobilie gekauft werden soll, da für diesen Fall die Guthabenzinsen zu niedrig und die anfallenden Gebühren zu hoch sind.

Bausparverträge mit kleinen Bausparsummen lohnen sich ohne die Inanspruchnahme von Zuschüssen in der Regel nicht.

 Welche Bausparvarianten gibt es?

Es gibt drei Varianten von Bausparverträgen - die Bausparsofortfinanzierung, den klassischen Sparvertrag und den Bausparvertrag mit Riester-Förderung.

Klassischer Bausparvertrag

Der klassische Bausparvertrag lohnt sich für Personen mit Wohnungsbauprämienberechtigung, Arbeitnehmersparzulage oder Anspruch auf vermögenswirksame Leistungen. Mit dieser Variante können während Niedrigzinsphasen, langfristig günstige Konditionen vereinbart werden. Außerdem profitieren die Sparer u. U. von den genannten Prämien. Idealerweise sollte der Bausparvertrag so konzipiert werden, dass die Bausparsumme hoch und die Zinsen niedrig sind.

Bausparsofortfinanzierung

Bei der Bausparsofortfinanzierung wird ein Vertrag über einen endfälligen Kredit mit der Bausparkasse abgeschlossen. Allerdings dienen die monatlichen Einzahlungen des Kunden nicht zur Tilgung, sondern zum Aufbau des Bausparguthabens. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst die Bausparsumme den endfälligen Kredit ab. Bei dieser Variante hat der Bausparer später keinen Handlungsspielraum mehr, da die Darlehenssumme mit der Vertragsunterzeichnung fest vereinbart wird. Die lange Zinsbindung von bis zu zwanzig Jahren kann für den Kunden von Vor- aber auch von Nachteil sein.

Bausparvertrag mit Riester-Förderung

Der Bausparvertrag mit Riester-Förderung bietet Bausparern drei Möglichkeiten, aus denen sie wählen können. Erstens: Die Riester-Rentenversicherung. Dabei dauert die Ansparphase mindestens 20 Jahre. Sie wirkt sich außerdem auf die Rente aus. Zweitens: Ein sogenannter Riester-Fondssparplan. Dabei investieren Sparer in Aktien, wobei sie einen gewissen Schutz vor dem Verlustrisiko genießen, da die Anbieter von Riester-Fondssparplänen ihren Kunden Garantien auf ihre Einlagen geben müssen. Drittens: Der Bausparvertrag als Wohnriester.

 Welche Rolle spielt die Bewertungszahl?

Damit ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird, also das Darlehen ausgezahlt wird, muss eine Mindestbewertungszahl erreicht werden. Mit der Bewertungszahl wird die Reihenfolge festgelegt, in welcher Bausparer ihr angespartes Bausparkapital samt zinsgünstigem Darlehen in Anspruch nehmen können. In die Berechnung der Bewertungszahl fließen unterschiedliche Faktoren ein.

 Kriterien für die Bewertungszahl

Auch wenn die Bewertungszahl von Bank zu Bank unterschiedlich berechnet wird, nehmen in der Regel die gleichen Kriterien Einfluss auf das Ergebnis:

Die Höhe des angesparten Bausparguthabens,

die Regelmäßigkeit der Sparleistungen,

die bisherige Vertragslaufzeit

sowie die Höhe der liquiden Mittel der Bausparkasse.

Die Höhe des angesparten Guthabens, die für eine Auszahlung nötig ist, hängt von der jeweiligen Bausparkasse ab. In der Regel benötigen Sparer ein Guthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Um die Mindestbewertungsanzahl zu erreichen, müssen diese Einzahlungen jedoch in einer bestimmten Zeit geleistet werden. Dabei ist das sogenannte „Zeit-mal-Geld System“ maßgeblich. Das heißt: Je höher die Sparsumme und je länger die Sparzeit, umso höher die Bewertungszahl. Außerdem sollten die Einzahlungen für das Sparguthaben möglichst regelmäßig erfolgen. Wer die Einzahlungen pausiert, benötigt mehr Zeit, um die Mindestbewertungszahl zu erreichen.

Gut zu wissen: Im Normalfall erreichen Bausparer das Mindestansparguthaben einige Monate vor der Mindestbewertungszahl. Dies gibt den Bausparkassen die nötige Zeit zum Umschichten und Regulieren der Geldströme.

 Mindestbewertungszahlen unterschiedlicher Banken

Diese Tabelle macht anhand der beachtlichen Unterschiede der Bewertungszahlen deutlich, dass jede Bank einer individuellen Berechnungsgrundlage folgt. Aus diesem Grund ist es für Laien häufig kaum nachzuvollziehen, mit welcher finanzmathematischen Formel die Bewertungszahl berechnet wird.

 Vor- und Nachteile beim Bausparen

 Was gilt es bei der Kündigung eines Bausparvertrags zu beachten?

Grundsätzlich können Bausparer ihren Bausparvertrag mit einer Frist von drei bis sechs Monaten kündigen. Sollte die Kündigung allerdings innerhalb der ersten sieben Jahre nach Abschluss des Bausparvertrags erfolgen, fällt die staatliche Wohnungsbauprämie weg.

Bei einer Kündigung in der Ansparphase werden außerdem häufig Entschädigungsgebühren berechnet. Diese Gebührt liegt in der Regel bei etwa 0,5 Prozent bis 1 Prozent der Bausparsumme. Die Entschädigungsgebühr ist für jeden Monat fällig, der zwischen dem tatsächlichen Kündigungstermin und dem Datum einer ordentlichen Kündigung liegt. Bei einem Guthaben von 50.000 Euro und einer Entschädigungsgebühr von 1 Prozent pro Monat, beläuft sich die monatliche Strafgebühr auf 500 €.

Mit Kündigung des Bausparvertrags verfällt der Anspruch des Sparers auf das vereinbarte zinsgünstige Darlehen. Auch eventuelle Bonuszinsen sind verloren. Falls das angesparte Geld nicht in eine Immobilie investiert wird, muss die Wohnungsbauprämie zurückgezahlt werden. Wird das Geld für Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verwendet, bleibt der staatliche Zuschuss erhalten, falls der Vertrag sieben Jahre oder älter ist.

Hinweis: Eine sinnvolle Alternative zur Kündigung kann der Verkauf des Bausparvertrags sein. Denn um den Vertrag zu verkaufen, müssen Bausparer die Bausparkasse nicht um Erlaubnis bitten. Als Käufer kommen beispielsweise Finanzdienstleister infrage, die allerdings häufig eine gewisse Mindestansparsumme voraussetzen. Der Vertrag kann aber auch an ein Familienmitglied abgetreten werden.

 Bausparvertrag oder Kredit?

Die Frage, ob im Einzelfall ein Bausparvertrag oder ein Kredit die bessere Wahl zur Finanzierung einer Immobilie ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Fälle, bei denen ein Bausparvertrag empfehlenswert ist, sind beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten unter 50.000 €. Das liegt daran, dass Filialbanken wenig Interesse an einer Finanzierung in solch kleinen Größenordnungen haben. Entweder sie machen gar kein Angebot oder eines zu relativ ungünstigen Konditionen.

Ein wesentlicher Nachteil von Bausparverträgen gegenüber klassischen Bankkrediten ist, dass der Auszahlungszeitpunkt nicht exakt kalkuliert werden kann. Denn das Erreichen der Bewertungszahl heißt nicht automatisch, dass die Bausparkasse das zinsgünstige Darlehen auszahlt. Die Auszahlung erfolgt nämlich nach dem Solidaritätsprinzip.

Hinweis: Die  Kombination eines Bauspardarlehens mit einem Bankkredit ist heute die gängige und empfehlenswerte Variante. 

 Wie sicher sind Bausparverträge?

Grundsätzlich sind im Rahmen von Bausparverträgen eingezahlte Einlagen ähnlich sicher wie Sparkonten bei Banken für Fest- und Tagesgeld: Entsprechende Guthaben sind bis 100.000 € gesetzlich abgesichert.

Die privaten Bausparkassen gehören der Entschädigungseinrichtung deutscher Banken GmbH an und sichern die Einlagen ihrer Kunden darüber ab. Die Guthaben bei der Schwäbisch Hall als Bausparkasse der Volks- und Raiffeisenbanken werden über deren Einlagensicherung abgesichert. Die Landesbausparkassen (LBS) sind Mitglieder des Haftungsverbunds des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes. Dieser sichert Einlagen in unbegrenzter Höhe ab.

 Planen und Angebote vergleichen

Ein Bausparvertrag mit staatlicher Förderung ist eine lukrative Form der Baufinanzierung, die sich im Gegensatz zu Krediten auch bei niedrigen Summen lohnt. Wer sich über Jahre einen niedrigen Zins sichern möchte, kann dies mit einer Bausparsofortfinanzierung realisieren. Allerdings ist es nicht sinnvoll, das angesparte Geld später für nicht-wohnwirtschaftliche Zwecke zu nutzen. Dafür sind Guthabenverzinsung zu niedrig und die Abschlusskosten zu hoch.

Welches Angebot im Einzelfall das richtige ist, lässt sich nur über einen konkreten Vergleich ermitteln. bonify bietet einen kostenlosen Kreditvergleich an. Dabei sollten Interessenten in erster Linie den Effektivzinssatz vergleichen. 

Weitere Artikel aus dem bonify Kredite-Lexikon: