Baufinanzierung: Dein Weg in die eigenen vier Wände

Du hast keine Lust mehr, Miete zu zahlen, und willst dir endlich deinen Traum von der eigenen Immobilie erfüllen? Keine schlechte Idee. Zum einen ist ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung für viele Menschen ein echter Lebenstraum. Zum anderen ist die eigene Immobilie auch ein wertvoller Baustein deiner Altersvorsorge. Bevor es an den Kauf oder den ersten Spatenstich für dein Bauprojekt geht, steht jedoch eine wichtige Frage im Raum: Wie finanzierst du deine eigenen vier Wände? 

 Sicherlich kannst du den Kauf oder den Bau deines Eigenheims nicht aus der Portokasse bezahlen. Ein spezieller Kredit für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder den Bau eines Eigenheims hilft dir dann weiter. Allerdings ist die Baufinanzierung ein komplexes Thema, das sich nicht nebenbei erledigen lässt. Wir zeigen dir darum Schritt für Schritt, wie du dir mithilfe einer Baufinanzierung den Traum vom eigenen Zuhause erfüllst und erklären dir, welche Rolle deine Bonität dabei spielt. 

 Was ist eine Baufinanzierung eigentlich?

Die meisten Menschen können sich ihren Traum vom eigenen Zuhause nicht einfach so leisten. Hier hilft ein spezieller Kredit, eine Baufinanzierung, weiter: 

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit, den du bei einer Bank aufnimmst. Er dient dazu, den Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zu finanzieren. Die Besonderheit des Kredits besteht oft darin, dass deine Immobilie der Bank als Sicherheit für deinen Kredit dient.

 Worauf kommt es bei einer Baufinanzierung an?

Die Entscheidung für eine Baufinanzierung ist langfristig und keine, die du leichtfertig treffen solltest. Schließlich geht es um Summen von vielen Tausend Euro, die über einen langen Zeitraum hinweg zurückgezahlt werden. Um eine günstige Baufinanzierung zu finden, die wirklich zu dir passt und dir genügend finanziellen Spielraum für deine sonstigen Pläne lässt, ist sorgfältige Planung unerlässlich. Planung bedeutet in diesem Zusammenhang insbesondere:

Kosten kalkulieren: Geht es um den Bau oder Kauf einer Immobilie, treten zusätzlich zum Kaufpreis beziehungsweise Baupreis noch viele weitere Kosten hinzu. Hierzu zählen etwa Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer oder Renovierungskosten. Bedenke auch diese Kosten, wenn du über die Höhe deines Baukredits nachdenkst.

Die passende Finanzierung finden: Bei Baufinanzierungen gibt es verschiedene Darlehensarten mit unterschiedlichen Konditionen. Vergleiche die unterschiedlichen Finanzierungstypen genau, um die für dich passende Option zu finden.

Risiken minimieren: Eine gute Planung deines Immobilienvorhabens hilft dir, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und deine finanzielle Stabilität zu erhalten.

Fördermöglichkeiten nutzen: Es gibt mehrere staatliche Förderprogramme, die dir bei der Finanzierung deines Eigenheims helfen können. Planst du dein Vorhaben sorgfältig, entgeht dir kein möglicher Zuschuss. 

 Überblick: Diese Baufinanzierungsmöglichkeiten gibt es

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren. Die gängigsten Finanzierungsoptionen sind:

Annuitätendarlehen: Hier zahlst du während der gesamten Laufzeit gleichbleibend hohe Raten. Das bedeutet, dass die anfängliche Tilgung zwar niedriger ist, deine Ausgaben aber leicht kalkulierbar sind. 

Festdarlehen: Bei einem Festdarlehen wird der Zinssatz – und damit die Kosten deines Darlehens – für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Das schafft Planungssicherheit.

Bauspardarlehen: Hier handelt es sich um eine Mischung aus Bausparen und Bankdarlehen. Zunächst sparst du einen gewissen Betrag an und erhältst dann ein Darlehen zu besonderen Konditionen.

Forward-Darlehen: Ein Forward-Darlehen schließt du heute zu einem bestimmten Zinssatz ab. Die Auszahlung erfolgt aber erst später. Das ist sinnvoll, wenn du dir deinen Traum vom Eigenheim erst später erfüllen willst und mit steigenden Bauzinsen rechnest.

Klingt kompliziert? Zugegeben: Eine Baufinanzierung zu planen und auszuwählen, klappt nicht nebenbei. Sichere dir für dein Immobilienvorhaben am besten eine persönliche Beratung von einem unabhängigen Finanzierungsberater. Damit du aber jetzt schon weißt, was rund um die Finanzierung auf dich zukommt, zeigen wir dir deinen Weg zur Baufinanzierung und in dein Eigenheim Schritt für Schritt: 

 Vorbereitung: Der Grundstein für deine Baufinanzierung

In der Vorbereitungsphase legst du den Grundstein für deine Baufinanzierung und damit auch für deine eigene Immobilie. Das Fundament deines Vorhabens ist aber – natürlich – die Finanzierung. Welche Aspekte dein Fundament beeinflussen und es stabil machen, sehen wir uns nun genauer an:

 Dein Eigenkapital

Das Geld, das du für dein Immobilienprojekt brauchst, wird dir von einer Bank im Wege der Baufinanzierung zur Verfügung gestellt. Theoretisch ist es möglich, dass du dein Vorhaben durch eine Vollfinanzierung umsetzt. Das bedeutet, dass dir die Bank die gesamte Summe, die für den Hauskauf oder -bau brauchst, leiht. Sofern die Bank sie dir überhaupt anbietet, sind Vollfinanzierungen allerdings sehr teuer. 

Wenn du ausreichend Eigenkapital mitbringst, signalisiert das der Bank deine finanzielle Verantwortung für dein Projekt. Außerdem kann es während der Bau- oder Renovierungsphase als finanzieller Puffer und so als Sicherheit dienen. Mehr Eigenkapital belohnen Banken daher mit günstigeren Zinskonditionen. 

Sinnvoll ist es darum, wenn du einen Teil des für dein Projekt nötigen Geldes selbst als Eigenkapital mitbringst. Wie viel Eigenkapital du haben solltest, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen: 

Immobilienart: Neubau, Altbau, Wohnung oder Haus

Standort: Regionale Unterschiede in den Immobilienpreisen

Bank: Die Anforderungen der Banken können unterschiedlich sein

Zinssituation: Bei niedrigen Zinsen können oft geringere Eigenkapitalquoten ausreichen

Üblicherweise verlangen Banken einen Eigenkapitalanteil von mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Eine Begrenzung nach oben gibt es hier allerdings nicht. Bringst du 30 Prozent oder sogar 40 Prozent Eigenkapital mit, erhältst du meist bessere Zinskonditionen.

 Deine Kreditwürdigkeit

Deine Kreditwürdigkeit – auch Bonität genannt –  ist ein entscheidender Faktor für die Zinskonditionen und die mögliche Höhe deines Baudarlehens. Folgende Faktoren beeinflussen dein Kreditwürdigkeit:

Höhe deines Einkommens: Ein verlässliches Einkommen ist die Grundlage für eine gute Bonitätsbewertung durch die Bank.

Höhe deiner Ausgaben: Die Bank prüft, in welchem Verhältnis deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben zueinander stehen. So ermittelt sie deine finanzielle Belastbarkeit.

Bestehende Schulden: Bestehende Schulden, wie Kredite oder Leasingverträge, können deine Kreditwürdigkeit beeinträchtigen.

Bisherige Zahlungsverhalten: Pünktliche Zahlungen sind ein Zeichen für eine gute Bonität. Welches Zahlungsverhalten du bisher an den Tag gelegt hast, erfragt die Bank bei Auskunfteien wie der SCHUFA.

Dauer des Arbeitsverhältnisses: Besteht dein Arbeitsverhältnis bereits länger und ist unbefristet, stärkt das deine Kreditwürdigkeit.

Um dich optimal auf deine Baufinanzierung vorzubereiten, solltest du schon heute prüfen, wie Banken deine Kreditwürdigkeit beurteilen könnten. Ablesen kannst du das an deinem FinFitness-Score. Deinen FinFitness-Score sowie die Einschätzung deiner Zahlungszuverlässigkeit durch die SCHUFA erfährst du natürlich bei bonify. Sollten die Werte nicht optimal sein, verraten wir dir außerdem, wie du sie verbesserst. 

 Die Kostenkalkulation

Um ernsthaft nach einer passenden Baufinanzierung suchen zu können, musst du erst einmal herausfinden, wie viel Geld du für dein Traumzuhause benötigst. Beachte dabei, dass neben dem Kauf- oder Baupreis noch zahlreiche weitere Kosten anfallen. Beziehe auch diese Kosten in deine Kalkulation mit ein.

Nebenkosten: Hierzu zählen Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer oder Maklercourtage

Anschlussgebühren: Falls noch nicht vorhanden, musst du für Strom, Wasser, Gas und andere Anschlüsse zählen

Renovierungskosten: Kaufst du ein bereits fertiges Haus oder eine Wohnung, fallen oft Renovierungsarbeiten an

Notreserve: Plane eine Notreserve ein, die du für unvorhergesehene Ausgaben verwenden kannst

 Diese Unterlagen brauchst du für eine Baufinanzierung

Bereitest du deine Baufinanzierung vor, brauchst du einige Unterlagen. Damit du sie greifbar hast, wenn du dein Darlehen bei einer Bank beantragst oder eine kostenlose und unverbindliche Beratung in Anspruch nimmst, haben wir sie hier für dich zusammengestellt:   

Kopie deines Personalausweises oder Reisepasses

Aktuelle Einkommensnachweise der letzten drei Monate (Alternativ: Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre oder Rentenbescheid)

Nachweise über dein Eigenkapital

Nachweise über bereits vorhandene Immobilienfinanzierungen oder andere Zahlungsverpflichtungen

Objektunterlagen (beispielsweise Bilder der Immobilie, die du kaufen willst, oder Grundriss, Baupläne, Lageplan etc.) 

 Finanzierung auswählen und planen

Hast du herausgefunden, was dein Immobilienprojekt kosten wird, genug Eigenkapital angespart und deine Kreditwürdigkeit vorab geprüft, geht es an die genaue Auswahl und Planung deiner Baufinanzierung. Hierbei gibt es verschiedene Finanzierungsarten, zwischen denen du wählen kannst, und einige Punkte, die du beachten solltest: 

 Verschiedene Baufinanzierungsarten im Vergleich

Bei Baufinanzierungen gibt es verschiedene Darlehensarten, die sich in ihren Konditionen unterscheiden. Hier erfährst du, welche Vor- und Nachteile die drei gängigsten Darlehensarten haben und für wen sie sich eignen, erfährst du hier:

Annuitätendarlehen: Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du über die ganze Laufzeit hinweg eine gleichbleibende monatliche Rate. Die Rate setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen – mit der Zeit verändert sich die prozentuale Verteilung von Zins und Tilgung jedoch. 

Vorteile: Diese Darlehensart gibt dir langfristige Planungssicherheit. Durch die konstante Rate kannst du dein Budget optimal planen. 

Nachteile: In der Anfangszeit geht deine Rate fast komplett für Zinsen drauf. Die Tilgung schreitet in dieser Zeit nur sehr langsam voran.

Festdarlehen: Das Festdarlehen ist ein sogenanntes endfälliges Darlehen, bei dem es keine Tilgungszahlungen gibt. Während der Laufzeit zahlst du monatlich nur Zinsen ab. Am Ende der Laufzeit musst du deine komplette Restschuld mit einer einzigen Zahlung tilgen.

Vorteile: Durch ein Festdarlehen „sparst“ du dir die regelmäßige Tilgungsrate und erhältst deine finanzielle Freiheit.  Das ist praktisch, wenn du dein Geld anderweitig anlegen willst oder eine größere Erbschaft erwartest.

Nachteile: Ändern sich deine Lebensumstände, kann das die Rückzahlung am Ende der Laufzeit gefährden. Eventuell kann so eine teure Nachfinanzierung nötig werden.

Hypothekendarlehen: Das Hypothekendarlehen ist eine besonders gängige Form der Baufinanzierung. Hierbei stellt dir die Bank den benötigten Kredit zur Verfügung. Als Kreditsicherheit stellst du ihr eine Grundschuld oder Hypothek zur Verfügung, mit der deine Immobilie belastet wird. Die Zahlung von Zinsen und Tilgungsrate erfolgt später in immer gleich hohen Raten. 

Vorteil: Hypothekendarlehen zeichnen sich durch transparente Konditionen aus und machen dein Budget dank fester Ratenhöhe gut planbar.

Nachteile: Du bist während der Laufzeit fest an den Tilgungsplan gebunden und kannst deine Raten kaum anpassen. Viele Banken verlangen eine Mindestkreditsumme von oft 50.000 Euro bei Hypothekendarlehen. 

 Die passende Bank und Vertragsgestaltung

Neben der Wahl der Darlehensart ist auch die Entscheidung für eine Bank ein entscheidender Schritt auf dem Weg zur Baufinanzierung. Achte dabei besonders genau auf folgende Aspekte und vergleiche mehrere Banken miteinander:

Beratung: Bei einem so großen Thema wie einer Baufinanzierung ist gute Beratung besonders wichtig. Entscheide dich darum für die Bank, bei der du dich kompetent beraten fühlst und die dir individuelle Lösungen anbietet.

Zinskonditionen: Vergleiche die Baufinanzierungszinsen verschiedener Banken. Achte dabei auf den effektiven Jahreszins. Schließlich bildet nur der effektive Jahreszins alle mit dem Kredit verbundenen Kosten ab. 

Zinsbindungsfrist: Die Zinsbindungsfrist gibt an, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben und damit garantiert ist. Entscheide dich für eine kurze Zinsbindung, wenn du deine Baufinanzierung in einer Zeit hoher Zinsen abschließt und mit sinkenden Bauzinsen zu rechnen ist. Eine lange Zinsbindung lohnt sich bei aktuell günstigen Zinsen oder wenn du dir mehr Planungssicherheit wünschst.

Flexibilität: Informieren dich darüber, ob und zu welchen Konditionen die Möglichkeiten zur Sondertilgung, Zinsanpassung und vorzeitiger Ablösung deines Kredits besteht. Ändert sich beispielsweise durch eine Erbschaft etwas an deiner finanziellen Situation, kannst du durch außerordentliche Rückzahlungen – sogenannte Sondertilgungen – Zinskosten sparen. Erkundige dich, zu welchen Konditionen Sondertilgungen oder sogar eine vorzeitige Ablösung des Kredits möglich sind.

Zusatzleistungen: Einige Banken halten zusätzliche Leistungen wie Baubegleitung oder Versicherungen zu günstigen Konditionen für Kundinnen und Kunden bereit.

 Fördermöglichkeiten für deine Baufinanzierung

Gute Nachrichten: Vielleicht musst du die Finanzierung deines Traumzuhauses nicht alleine schultern. Schließlich gibt es verschiedene staatliche Förderprogramme, die dir den Weg in die eigenen vier Wände erleichtern. Prinzipiell lässt sich zwischen zwei Arten von Fördermöglichkeiten unterscheiden: staatliche Förderung und länderspezifische Förderprogramme.

 Staatliche Förderungsmöglichkeiten

Als staatliche (überregionale) Fördermöglichkeiten kommen KfW-Darlehen, und Wohnungsbauprämie infrage. 

KfW-Darlehen sind zinsgünstige Darlehen, die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Kauf, Neubau oder die Modernisierung von Immobilien vergeben werden. Die Förderprogramme sind oft an bestimmte Kriterien gebunden, die dein Vorhaben erfüllen muss. Dabei geht es meist um eine energieeffiziente Bauweise oder Sanierung sowie um die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum. 

Die Wohnungsbauprämie hingegen ist eine staatliche Förderung, die Bausparer auf ihre eingezahlten Bausparbeiträge erhalten können. Sie ist allerdings an festgelegte Einkommensgrenzen gebunden.

 Länderspezifische Förderprogramme

Neben bundesweiten staatlichen Förderungsmöglichkeiten gibt es auch einige länderspezifische Förderprogramme. Typische Förderungsarten sind dabei günstige Darlehen, Zuschüsse zum Bau energieeffizienter Gebäude bzw. zur Sanierung sowie Zuschüsse für bestimmte Personenkreise wie Senioren oder Familien. Die Förderungsmöglichkeiten und -konditionen variieren je nach Bundesland. Informationen findest du bei den für dich zuständigen Landesförderbank oder beim zuständigen Bauamt.

 So findest du die passenden Fördermöglichkeiten

Du möchtest herausfinden, welche Fördermöglichkeiten für dich an deinem Wohnort infrage kommen? Dann gehst du am besten folgendermaßen vor: 

Hol dir Beratung bei deiner Bank: Die Berater und Beraterinnen deiner Bank  können dir einen ersten Überblick über mögliche Förderprogramme geben.

Nimm Kontakt zur KfW auf: Auf ihrer Website informiert die KfW detailliert über ihre verschiedenen Förderprogramme.

Kontaktieren deine Landesförderbank: Informationen zu länderspezifischen Förderungsmöglichkeiten erhältst du bei deiner Landesförderbank.

Übrigens: Oft kannst du verschiedene Förderprogramme kombinieren! 

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