Hypothekendarlehen – Geld gegen Pfand

Wenn du dich entschließt, eine Hypothek aufzunehmen, geschieht das in den meisten Fällen zur Finanzierung einer Immobilie. Eine Hypothek aufnehmen kann aber auch heißen, dass du als Hauseigentümer dein Haus beleihst, um etwas zu finanzieren – beispielsweise eine wichtige Sanierungsmaßnahme oder eine Erweiterung.

 Was ist ein Hypothekendarlehen?

Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um ein besichertes Darlehen, bei dem ein Grundpfandrecht auf eine Immobilie oder ein Grundstück zum Einsatz kommt. 

Das heißt, ein Hypothekendarlehen ist eine Finanzierungsform, bei dem Kreditnehmer von einem Kreditgeber Geld erhalten, um den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks zu finanzieren. Mit Unterzeichnung des Darlehensvertrags, versprechen Kreditnehmer, das geliehene Geld zu einem vereinbarten Zinssatz und während einer bestimmten Laufzeit zurückzuzahlen.

Die Immobilie bzw. das Grundstück wird als Sicherheit verwendet. Dazu wird die Hypothek ins Grundbuch eingetragen. Das heißt, wenn ein Kreditnehmer das Versprechen bricht, das Darlehen zurückzuzahlen, hat die Bank das Recht zur Zwangsvollstreckung. Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann der Kreditgeber die Bewohner des Hauses zwangsräumen und die Immobilie verkaufen und das Geld aus dem Verkauf zur Tilgung der Hypothekenschuld verwenden.

Die Höhe der Hypothekenabsicherung verändert sich mit der Höhe des Kredits. Bezahlt der Kreditnehmer seinen Kredit ab, sinkt damit auch der Wert der Hypothek. Sobald der Kredit vollständig getilgt wurde, wird auch die Hypothek gelöscht.

Beispiel: Ein Darlehensnehmer nimmt ein Darlehen über 750.000 Euro auf, welches er über eine Hypothek absichert. Der Wert der Hypothek liegt zu Beginn ebenfalls bei 750.000 Euro. Im Laufe eines Jahres hat der Kreditnehmer 25.000 Euro des Kredits getilgt, sodass die Restschuld bei 725.000 Euro liegt. Die Hypothek ist jetzt, wie die Restschuld, um 25.000 Euro reduziert und liegt ebenfalls bei 725.000 Euro.

 Eine Hypothek aufnehmen – was heißt das?

Korrekterweise müsste es eigentlich heißen, „ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht in Anspruch zu nehmen“. Da eine Hypothek im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf in Anspruch genommen wird, wird die Hypothek bzw. die zugehörige Schuld immer ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragung regelt ein Notar, indem er die für den Eintrag nötigen Informationen an das zuständige Grundbuchamt übergibt. Im Grundbuch werden durch das Grundbuchamt die folgenden Informationen vermerkt:

der Darlehensgeber/Gläubiger,

der Forderungsbetrag,

der Zinssatz,

sämtliche Nebenleistungen.

 Hypothekenzinsen werden ebenfalls ins Grundbuch eingetragen

Neben der eigentlichen Hypothek, werden beim Hypothekendarlehen auch die vom Kreditnehmer zu zahlenden Zinsen ins Grundbuch eingetragen. 

Bei dem in das Grundbuch eingetragenen Zinssatz handelt es sich ausdrücklich um den Sollzinssatz. Dieser unterscheidet sich vom Effektivzins, da er ausschließlich die Kosten für die Überlassung des Darlehens beinhaltet. Andere Kreditkosten wie etwaige Gebühren sind im Effektivzins enthalten.

 Die Hypothek wurde in der Praxis von der Grundschuld abgelöst

In der Praxis werden heute nur noch wenige Kredite mit einer Hypothek abgesichert. Die sogenannte Grundschuld hat sich als Besicherung für Immobilienkredite durchgesetzt. Und zwar aus dem praktischen Grund, dass eine Grundschuld einmal im Grundbuch eingetragen wird und dort bestehen bleibt, während eine Hypothek immer wieder neu ins Grundbuch eingetragen werden muss. Die Grundschuld kann also ohne zusätzlichen Arbeits-, Zeit- und Kostenaufwand wiederholt als Sicherheit genutzt werden. Eine Hypothek muss jedes Mal aufs Neue ins Grundbuch eingetragen werden, was Zeit und Geld frisst.

 Was geschieht mit einer Hypothek, wenn das Darlehen nicht abbezahlt werden kann?

Kommt der Kreditnehmer mit den Ratenzahlungen in Verzug, kann der Kreditgeber eine Zwangsversteigerung bzw. Zwangsvollstreckung anordnen, um  seine restlichen Forderungen aus dem Erlös zu begleichen. Eine weitere Möglichkeit stellt die Zwangsverwaltung dar, wobei die Mieteinnahmen aus der Immobilie nach Abzug von Bewirtschaftungskosten zur Begleichung der Forderungen verwendet werden.

Die Einträge im Grundbuch sind bei Verzug oder Zahlungsausfall von zentraler Bedeutung:

Die Rangliste der Gläubiger: Wer mit seinem Grundpfandrecht an erster Stelle steht, wird zuerst bedient, kriegt also zuerst sein Geld. Wer an zweiter Stelle steht, ist als nächster dran usw., bis alle Forderungen getilgt sind.

Die Gläubiger bekommen allerdings nicht automatisch den kompletten Erlös aus einer Zwangsversteigerung. Der ebenfalls im Grundbuch eingetragene Zinssatz zur jeweiligen Hypothek legt genau fest, welcher Betrag für welche Hypothek auszahlungsfähig ist.

Wenn beispielsweise eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von 3 Prozent eingetragen ist, bedeutet das, dass im Jahr höchstens 103.000 Euro von dem Gläubiger beansprucht werden können.

 Wovon werden die Zinsen von Hypothekendarlehen beeinflusst?

Der Zinssatz von Hypothekendarlehen wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Das allgemeine Zinsniveau für Bau- und Immobilienkredite hängt von den erreichbaren Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefe ab. Dieser marktabhängige Wert dient als Ausgangsgröße für Hypothekenzinsen. 

Da der Zinssatz aber das Risiko der Bank bei der Vergabe eines Kredits widerspiegelt, fließen in die individuellen Darlehensangebote diverse persönliche und finanzielle Faktoren eines potenziellen Kreditnehmers mit ein:

Einkommensart: Für eine Bank ist wichtig, dass der Kreditnehmer ein stabiles, sicheres Einkommen hat. Selbstständige, Freiberufler oder Angestellte, deren Einkommen stark von Bonuszahlungen abhängig ist, haben es daher oft schwer, Kredite zu günstigen Konditionen zu bekommen. Ähnliches gilt für Rentner deren Hypotheken in der Regel mit einem höheren Zinssatz belegt werden, da das Kreditausfallrisiko durch Krankheit oder Versterben vergleichsweise hoch ist.

Bonität: Bei so gut wie allen Darlehensanträgen wird von der Bank eine SCHUFA-Auskunft eingeholt, um die Bonität des potenziellen Kreditnehmers zu überprüfen. Je besser der Bonitätsscore des Antragsstellers, desto niedriger die Hypothekenzinsen.

Kreditsumme: Bei höheren Kreditsummen setzen Banken den Zinssatz in der Regel niedriger an, während für vergleichsweise geringe Kreditbeträge häufig recht hohe Zinssätze fällig werden. Da die Darlehenszinsen immer als Prozentsatz von der Kreditsumme berechnet werden, ergibt sich bei einer höheren Kreditsumme aber häufig auch eine höhere totale Zinssumme.

Standort: Der Standort der Immobilie nimmt mitunter ebenfalls Einfluss auf den Zinssatz für eine Hypothek. Vor allem lokale Banken finanzieren häufig Projekte in ihrem Einzugsgebiet.

Zinsbindung: Die Zinsbindung bzw. die Dauer der Zinsbindung ist ein weiterer Faktor für den Zinssatz. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto günstiger ist in der Regel der Zinssatz für die Hypothek.

Nutzung der Immobilie: Falls die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken dient, werden andere Maßstäbe angelegt, als wenn die Immobilie fremdvermietet wird. Zinssätze für ein vermietetes Objekt können deutlich höher ausfallen, weil andere Risikofaktoren eine Rolle spielen.

Eigenkapital: Die Eigenkapitalquote wirkt sich ebenfalls maßgeblich auf den Zinssatz aus. Je mehr Eigenkapital Kreditnehmer einbringen, desto geringer sind in der Regel die Zinssätze, die von Banken berechnet werden.

Tilgung: Hohe Tilgungsraten, begünstigen den Zinssatz von Darlehen, da bei schnellerer Tilgung das Risiko für die Bank geringer ist.

Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel: Bei den meisten Hypotheken sind jährliche Sondertilgungen und ein bis zwei Tilgungssatzwechsel kostenfrei möglich. Wenn die Häufigkeit bzw. die Höhe der Sondertilgungen das vereinbarte Maß übersteigt, werden jedoch häufig Strafzinsen fällig.

Sonderfall - Hypothekendarlehen für Rentner: Wenn ein Rentner ein Hypothekendarlehen beantragt, schlagen Kreditgeber häufig zusätzliche Prozentpunkte auf den Zinssatz obendrauf. Die Begründung liegt darin, dass die Sterblichkeitswahrscheinlichkeit vergleichsweise höher ist als bei jungen Kreditnehmern. Eventuelle Krankheiten können außerdem zu hohen Kosten führen, die vom pfändbaren Einkommen des Rentners abgezogen werden müssen. Da Rentner darüber hinaus in der Regel keine bzw. nur eingeschränkte Möglichkeiten haben, über ihre Rente hinaus zusätzliches Einkommen zu erwirtschaften, ist das Risiko eines Zahlungsausfalls relativ hoch.

Durch Hinzunahme eines zweiten Kreditnehmers oder eines Bürgen, können Rentner die hohen Zinsen umgehen.

 Kosten bei Hypothekendarlehen

Bei der Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch fallen Gebühren an, die von der Höhe der zu sichernden Kreditsumme abhängen und mehrere hundert bis über tausend Euro betragen können. Im Vorfeld lässt sich jedoch schwer vorhersagen, wie hoch die Notarkosten einer Hypothek genau ausfallen werden. Als Richtwert werden oft 1,5 % der Darlehenssumme angesetzt. Bei einer Darlehenssumme von 100.000 € ergäben sich also 1.500 € Notarkosten, bei 300.000 € lägen sie bereits bei 4.500 €. Außerdem können für Hypothekendarlehen unter Umständen auch Grundschuldzinsen erhoben werden, die im Falle einer eventuellen Zwangsvollstreckung anfallende Kosten decken sollen. Diese Zinsen liegen häufig zwischen 5 % - 10 % des Schuldenbetrags und werden jährlich berechnet.

 Kündigung einer Hypothek

Hypothekendarlehen mit variabler Verzinsung können jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Festzinsdarlehen lassen sich dagegen nur unter bestimmen Voraussetzungen kündigen, etwa wenn der Kreditnehmer die Immobilie verkaufen muss oder einen höheren Kreditbetrag benötigt. Allerdings steht der Bank dann eine Art Bußgeld zu, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab: der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zins. Bei einer vereinbarten Zinsbindung von 10 Jahren und länger, steht Kreditnehmern nach Ablauf von 10 Jahren ein Kündigungsrecht zu. In diesem Fall darf mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

 Voraussetzungen für ein Hypothekendarlehen

Für die Bewilligung eines Hypothekendarlehens müssen Antragssteller zunächst einmal die Grundvoraussetzungen erfüllen. In der Regel gilt:

dass Antragsteller mindestens 18 Jahre alt sein

und einen Wohnsitz in Deutschland haben müssen. 

Eine weite Grundvoraussetzung stellt ein festes Einkommen in angemessener Höhe dar.

Je nach Bank gelten weitere Voraussetzungen. Diese können sein:

ein bestimmtes Maß an Eigenkapital – in der Regel zwischen 15 und 25 Prozent des Kauf- oder Baupreises und

Nachweise über Einnahmen und Ausgaben.

 Hypothekendarlehen-Rechner

Konkrete Angebote mit verbindlichen Konditionen machen Banken häufig erst, wenn sie alle erforderlichen Informationen erhalten und geprüft haben. Denn: Nur unter Beachtung sämtlicher relevanter Rahmendaten persönlicher und finanzieller Natur können Kreditinstitute ihr eigenes Risiko berechnen und ein maßgeschneidertes Angebot unterbreiten.

Potenzielle Kreditnehmer haben unabhängig davon die Möglichkeit mit einem der diversen online verfügbaren Hypothekenrechner die Zinsen näherungsweise zu berechnen. Dafür geben sie so viele wie möglich der wesentlichen Rechengrößen – Darlehenssumme, Laufzeit, Tilgungssatz, Zinssatz und/oder die monatliche Belastung – in die Rechnermaske ein und lassen so das Hypothekendarlehen berechnen. Auf diese Weise kann auch die Auswirkungen einzelner Änderungen direkt nachverfolgt werden.

 Mit einem Hypothekenzinsen-Vergleich günstige Zinsen sichern

"Wie führe ich einen Hypothekenzinsen-Vergleich durch?" ist eine viel gesellte Frage im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen. Zunächst sind dafür Angebote mehrerer Finanzinstitute erforderlich. Hat man eine Liste mit unterschiedlichen Angeboten, gilt die Aufmerksamkeit in erster Linie dem effektiven Jahreszinssatz. Dieser schließt sämtliche Kosten in Zusammenhang mit dem Hypothekendarlehen ein und ist daher der Hauptfaktor, der in einem Hypothekendarlehen-Vergleich berücksichtigt werden sollte. Im Effektivzins sind folgende Faktoren einberechnet:

Sollzinssatz

Bereitstellungsgebühren/-zinsen

Weitere Bearbeitungsgebühren

Wertschätzungsgebühren

Kosten für Restschuldversicherung

Interessenten können Angebote unterschiedlicher Banken ganz einfach online anfordern. Dazu reicht die Angabe der wichtigsten Eckdaten wie gewünschte Darlehenssumme und Laufzeit sowie monatliche Raten. Anhand dieser Daten und einiger persönlicher Informationen können Interessenten bereits einen ersten Vergleich am Markt verfügbarer Hypothekendarlehen durchführen.

Vor Abschluss eines Darlehensvertrags sollten Kreditnehmer unbedingt einen Kreditvergleich durchführen. Unter www.bonify.de steht dieser kostenlos und unverbindlich für jedes Vorhaben zur Verfügung.

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