Grundschuld

 Was ist die Grundschuld?

Mit dem Rechtsbegriff der Grundschuld wird ein dingliches Recht beschrieben, das es erlaubt, aus einem Grundstück oder aus Wohneigentum die Zahlung einer Schuld einzufordern. Allerdings wird die Grundschuld dabei allein einem bestimmten Gläubiger (hier: Sicherungsnehmer) und keiner bestimmten Forderung zugeordnet.

Ist die Grundschuld in das dazugehörige Grundbuch eingetragen, erhält der Sicherungsnehmer dadurch das Recht, die Rückzahlung eines Geldbetrags in Höhe der Grundschuld zu fordern (beispielsweise durch den Verkauf eines Grundstücks) oder, beispielsweise bei Zahlungsausfall, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

 Welche Arten der Grundschuld gibt es?

Prinzipiell liegt einer Grundschuld zwar stets der gleiche Aufbau zugrunde, aber dennoch gibt es mehrere Grundschuldarten. Dabei wird entweder nach dem Grundschuldgläubiger (Eigentümer- oder Fremdgrundschuld) oder nach der Existenz eines Grundschuldbriefs (Brief- oder Buchgrundschuld) unterschieden.

 Eigentümer- versus Fremdgrundschuld

Der Begriff Eigentümergrundschuld beschreibt eine Grundschuld, welche dem Eigentümer eines Grundstücks selbst gehört. In diesem Falle dient sie logischerweise nicht dazu, die Zwangsvollstreckung des belasteten Grundstücks zu betreiben. Eine Eigentümergrundschuld kann aus folgenden Gründen sinnvoll sein:

Weiterbestehen der Grundschuld nach Wegfall des Sicherungszwecks: Bestand der Zweck der Grundschuld darin, ein Baudarlehen zu sichern, entfällt dieser Sicherungszweck nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens. Die Bank hat nun kein Recht mehr dazu, eine Zwangsvollstreckung zu betreiben. Darum bleibt sie nicht Inhaber der Grundschuld. Diese wird allerdings trotzdem nicht automatisch gelöscht, sondern geht nach der Darlehensrückzahlung in den Besitz des Grundstückseigentümers über.

Rangsicherungsabsicht: Die Veranlassung einer Eigentümergrundschuld kann sinnvoll sein, um bestimmte Ränge in der III. Abteilung des Grundbuchs zu „blocken“. Dies ist vor allem dann von Bedeutung, wenn ein Grundstück, beispielsweise aufgrund eines Zahlungsausfalls, zwangsversteigert wird. Reicht der Erlös nicht zur Befriedigung aller Gläubiger aus und es besteht eine Eigentümergrundschuld, die einen oberen Rang in Abteilung III des Grundbuchs blockiert, kann diese Grundschuld vom Eigentümer an einen Gläubiger abgetreten werden. Dieser erhält durch die gegebenenfalls höhere Rangposition einen Vorteil gegenüber anderen Gläubigern im Grundbuch.

In den meisten Fällen besteht jedoch eine Fremdgrundschuld. Dieser Begriff beschreibt genau das Gegenteil der Eigentümergrundschuld. Hierbei gehört die Grundschuld einem Dritten, der nicht Grundstückseigentümer ist, beispielsweise einer Bank als Kreditsicherheit. Erst wenn das Darlehen abbezahlt ist, also der Sicherungszweck wegfällt, geht die Grundschuld in den Besitz des Grundstückseigentümers zurück. Sollte jedoch die Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers bzw. Grundstückseigentümers eintreten, hat der Gläubiger das Recht, die Zwangsvollstreckung zu betreiben, um seine Forderung zu befriedigen.

 Buch- versus Briefgrundschuld

Zusätzlich zur Unterteilung in Eigentümergrundschuld und Fremdgrundschuld wird auch zwischen Buch- und Briefgrundschuld unterschieden:

Die Buchgrundschuld wird lediglich in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Ein Grundbuchbrief wird in diesem Fall nicht ausgestellt und der Grundbucheintrag mit der Anmerkung „ohne Brief“ versehen. Jegliche Änderungen an der Grundschuld ohne Brief (insbesondere eine eventuelle Abtretung) erfordern stets eine Grundbuchänderung bzw. -Eintragung.

Im Rahmen einer Briefgrundschuld wird hingegen zusätzlich zum Grundbucheintrag auch ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt – die Briefgrundschuld ist der Standard. Um die Grundschuld abzutreten, ist in diesem Fall keine Grundbucheintragung, sondern bloß die Briefübergabe notwendig, was Zeit und Kosten spart. Eine Briefgrundschuld wird zur Buchgrundschuld, wenn der Briefausschluss ausdrücklich erwünscht ist.

 Grundschuld versus Hypothek

Baufinanzierungen wurden in der Vergangenheit oft durch Hypotheken besichert. Mittlerweile ist die Grundschuld jedoch an die Stelle der Hypothek getreten und hat sie weitestgehend abgelöst.

Wie die Grundschuld stellt auch die Hypothek ein Grundpfandrecht dar. Allerdings weist sie folgende Unterschiede auf:

Eine Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden, eine Grundschuld nicht.

Eine Hypothek sinkt mit der Tilgung. Bei einer Grundschuld verhält es sich anders. Mit Tilgung des Darlehens, reduziert sich zwar ebenfalls die Darlehensschuld, allerdings bleibt die Grundschuld in vollem Umfang bestehen.

Wurde beim Hypothekendarlehen die letzte Rate gezahlt und damit die Schuld vollständig beglichen, erlöschen die dazugehörige Hypothek und damit auch der Anspruch des Kreditgebers auf das Grundstück. Eine Grundschuld dagegen bleibt immer in voller Höhe bestehen.

 Die Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek

Kreditnehmer können die Grundschuld nach vollständiger Tilgung bestehen lassen und anderweitig nutzen, z. Bsp. als Sicherung für ein neues Darlehen, etwa für eine Modernisierungsmaßnahme. So spart man sich die Kosten einer erneuten Grundbucheintragung.

Auch im Rahmen einer Umschuldung müssen Kreditnehmer bei der Grundschuld keine Löschung und keine neue Eintragung ins Grundbuch vornehmen lassen. Eine Abtretungserklärung ist in der Regel ausreichend. So lassen sich Gebühren von 1.000 € oder mehr sparen.

Für Kreditgeber ist die Grundschuld besonders vorteilhaft, da es bei einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit des Schuldners schneller zur Zwangsvollstreckung kommen kann.

 Beantragung der Grundschuld

Grundstückseigentümer können im Rahmen eines standardisierten Verfahrens in folgenden Schritten eine Grundschuld bestellen:

1. Erstellung des Formulars zur Grundschuldbestellung

Die kreditgebende Bank erstellt das Formular zur Grundschuldbestellung. Hier werden bereits die genauen Bedingungen der jeweiligen Grundschuld festgelegt. Insbesondere wird so bestimmt, ob die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung gemäß § 800 ZPO gelten soll. Diese Vollstreckungsunterwerfung ermöglicht dem Kreditgeber eine besonders schnelle und einfache Zwangsvollstreckung, für den Fall eines Zahlungsausfalls. Diese Klausel ist, sollte sie in der Urkunde aufgenommen sein, sogar ohne Gerichtsverfahren einem vollstreckbaren Titel gleichzustellen.

Außerdem verlangt die Bank im Rahmen der Erstellung des Formulars zur Grundschuldbestellung oft die persönliche Haftungsübernahme durch den Schuldner, welche einem abstrakten Schuldversprechen gleichzusetzen ist. Sie ermöglicht dem kreditgebenden Institut, im Falle eines Zahlungsausfalls sowohl auf das Grundstück als auch das ganze Vermögen des Schuldners zuzugreifen.

2. Notarielle Beurkundung der Grundschuld

Nach der Erstellung des Grundschuldbestellungsformulars durch die Bank muss dieses an einen Notar weitergeleitet werden. Der Notar erstellt dann eine sogenannte Grundschuldbestellungsurkunde, die vom Käufer unterzeichnet werden muss.

3. Einreichung der Grundschuldbestellungsurkunde

Die unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde wird im nächsten Schritt vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht, welches dann die Grundschuld im Grundbuch einträgt. Sobald dies geschehen ist, erhält die Bank einen aktualisierten Grundbuchauszug und die Grundschuldbestellungsurkunde.

 Grundschuld Kosten

Die Kosten für die Bestellung einer Grundschuld variieren. Im Falle eines Hauskaufs liegen sie in der Regel bei etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises. Sie setzten sich aus Beurkundungskosten für den bestellten Notar sowie die Eintragungskosten für das zuständige Grundbuchamt zusammen.

 Was sind Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen stellen keinen weiteren Kostenfaktor für den Darlehensnehmer dar. Der Grundschuldzins erhöht stattdessen den Betrag der Grundschuld um etwa 15 % jährlich.

Die Grundschuldzinsen und die damit verbundene Erhöhung der Grundschuldsumme dienen dem Kreditgeber als zusätzliche Sicherheit und als Ausgleich eventuell gestiegener Vollstreckungskosten. In der Regel ist der Grundschuldzins bloß eine „Zahl auf dem Papier. Denn wenn das mit der Grundschuld abgesicherte Darlehen planmäßig zurückgezahlt wird, haben die Grundschuldzinsen praktisch keine Auswirkung.

 Grundschuld löschen lassen

Bei der Grundschuld handelt es sich um eine nicht akzessorische Kreditsicherheit. Akzessorisch bedeutet, dass sie nicht Foderungsgebunden ist. Die Grundschuld kann also auch dann fortbestehen, wenn die ihr zugrundeliegende Kreditforderung bereits zurückgezahlt wurde. Der Kreditnehmer kann sich die Grundschuld dann von der Bank durch Rückabtretung "zurückgeben" lassen. Damit wird die Fremdgrundschuld zur Eigentümergrundschuld.

Besteht kein Interesse an einer Eigentümergrundschuld, ist auch eine Löschung der Grundschuld möglich, sobald ihr Sicherungszweck erfüllt wurde. Für die Löschung der Grundschuld sind folgende Schritte nötig:

Die Bank erteilt dem Kreditnehmer eine Löschungsbewilligung und bestätigt, dass der Sicherungszweck erfüllt wurde.

Der Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer legt die Löschungsbewilligung beim Notar vor.

Der Notar veranlasst die Löschung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt.

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