Beleihungsobjekt

 Was ist ein Beleihungsobjekt?

Wenn man eine Immobilie kaufen will, aber sie nicht komplett selbst bezahlen kann oder will, braucht man eine Finanzierung. Die Bank, die das Geld für den Immobilienkauf verleihen soll, möchte dafür eine Sicherheit für den Fall, dass der Kreditnehmer seine Schulden nicht zurückzahlt. 

Diese Sicherheit ist in der Regel das „Objekt”, also das Grundstück, die Wohnung oder das Haus, dass der Kreditnehmer mit dem geliehenen Geld erwerben will. Aus dem Kaufgegenstand wird also das „Beleihungsobjekt”: Das Geld wird verliehen, unter der Bedingung, dass bei nicht erfolgter Rückzahlung das finanzierte Objekt in den Besitz des Kreditgebers übergeht. 

Der Kreditgeber kann sich dafür ein Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Das geschieht in den meisten Fällen in Form einer Grundschuld. Sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, dann ist das Kreditinstitut berechtigt, die Immobilie pfänden zu lassen und zu verwerten. „Verwerten” meint in der Regel zwangsversteigern, um so den verliehenen Betrag durch Verkauf der Immobilie an einen Dritten wieder zurückzuerhalten.

Die Immobilie als Sicherheit schützt den Kreditgeber also vor einem Zahlungsausfall. Fast immer wird bei einer Immobilienfinanzierung durch einen Kredit die Immobilie als Sicherheit genommen, die gekauft oder gebaut werden soll – aber es gibt auch Immobilienkäufe, wo das anders geregelt ist. 

 Muss das Beleihungsobjekt immer das Objekt sein, für das man den Kredit aufnimmt?

Üblicherweise wird als Beleihungsobjekt die Immobilie oder das Grundstück herangezogen, für das die Finanzierung gedacht ist. Allein schon aus dem Grund, dass viele Menschen keine anderen, ähnlich wertvollen Dinge besitzen, die sie als Sicherheit einbringen könnten. Das muss aber nicht zwangsläufig so geregelt werden. 

Wer zum Beispiel ein Haus besitzt und nun eine Wohnung kaufen möchte, kann auch das Haus als Sicherheit einbringen. Genauso kann beim Kauf eines Grundstücks eine im Besitz des Grundstückskäufers befindliche Eigentumswohnung als Beleihungsobjekt genommen werden. Für den Kreditgeber zählt nur, dass der Wert des gewählten Beleihungsobjekts der Kreditsumme entspricht bzw. sie übersteigt. Ob das so ist, wird durch Untersuchungen und Gutachten zum sogenannten Beleihungswert festgestellt. 

 Muss das Beleihungsobjekt in Deutschland sein?

Immobilien und Grundstücke, die als Beleihungsobjekte eingebracht werden sollen, müssen sich nicht zwingend in Deutschland befinden. Solange diese Objekte in einem Land der EWU (Europäische Währungsunion) liegen und ausreichenden Beleihungswert besitzen, können auch sie als Beleihungsobjekte von der Bank anerkannt werden. 

Dadurch kann jemand, der in Deutschland eine Immobilie kaufen will auch sein Ferienhaus in Italien als Beleihungsobjekt nutzen. Es ist lediglich wichtig, dass das Objekt im Ausland den entsprechenden Beleihungswert besitzt, also bei einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers in einer Zwangsversteigerung einen Erlös bringt, der die finanzielle Forderung der Bank ausgleicht. 

 Was kann alles als Beleihungsobjekt genommen werden?

Folgende Dinge können als Beleihungsobjekt dienen: 

Im eigenen Besitz befindliche Immobilien

Ein lt. Bebauungsplan bebauungsfähiges weiteres Grundstück des Kreditnehmers

Immobilien im EU-Ausland oder einem Land, mit dem entsprechende Abkommen vorliegen – z.B. Schweiz, Kanada, USA und weitere

Häuser, Wohneinheiten oder Grundstücke im Besitz eines Dritten, der sie als Sicherheit für den Kreditnehmer zur Verfügung stellt

 Wie wird der Wert eines Beleihungsobjekts bestimmt?

Der Kreditgeber, der das Geld für den Kauf einer Immobilie verleiht, bestimmt auch, was das Beleihungsobjekt wert ist. Dazu werden im Vorfeld der Kreditvergabe Analysen und Bewertungen zum Beleihungswert durchgeführt. 

Der Beleihungswert ist dabei nicht zwingend der reale Marktwert der Immobilie, sondern liegt oftmals deutlich darunter. Denn für den Beleihungswert ist maßgeblich, was der Kreditgeber für das Objekt mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit zu fast jedem Zeitpunkt bekommen würde, wenn er es – meistens im Rahmen einer Zwangsversteigerung – verkauft. Dieser Wert sollte mindestens so hoch wie die geplante Kreditsumme sein, andernfalls wird die Bank das Beleihungsobjekt nicht akzeptieren und das Vorhaben nicht finanzieren.

 Muss ich die Kosten für die Ermittlung des Beleihungswertes tragen?

Nein. In der Vergangenheit haben viele Banken den Darlehensnehmern Kosten für Gutachten und Analysen zur Wertermittlung in Rechnung gestellt, mittlerweile ist diese Praxis aber gerichtlich untersagt. 

Gerichte haben festgestellt, dass es zu den Pflichten von Banken gehört, im Zuge von Darlehensgewährungen, den Wert von Sicherheiten zu bestimmen. Die Banken handeln dabei in eigenem Interesse und nicht als Dienstleister des Darlehensnehmers. Deshalb dürfen anfallende Kosten auch nicht auf den Kreditnehmer übertragen werden. Geben Banken also zur Festlegung des Beleihungswertes selbst Gutachten in Auftrag, müssen sie die Kosten dafür auch selber tragen (u. a. Urteil des OLG Düsseldorf, vom 05.11.2009 – I-6 U 17/09). 

Sollte deine Bank dir solche Gebühren in Rechnung stellen, kannst du auf den Seiten der Verbraucherzentrale entsprechende Musterschreiben finden, mit denen du dein Geld wieder von der Bank zurückfordern kannst.

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