Kündigung Mietvertrag – Ratgeber & kostenlose PDF-Vorlage
Du möchtest den Mietvertrag deiner Wohnung kündigen? Oder bist du selbst Vermieter und möchtest wissen, welche Kündigungsmöglichkeiten du hast? Wir zeigen dir, was es rund um das Mietverhältnis zu beachten gibt, und helfen dir mit kostenlosen Vorlagen zur Kündigung deines Mietvertrags weiter.
Das Wichtigste zur Kündigung von Mietverträgen zusammengefasst:
Die Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind nicht gültig.
Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich im Regelfall an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.
Mieterinnen und Mieter können das Mietverhältnis regelmäßig mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Vermieterinnen und Vermieter können nur dann kündigen, wenn dafür spezielle Gründe vorliegen. Außerdem müssen sie sich an Kündigungsfristen halten, die von der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses abhängen.
Sowohl Mietern als auch Vermietern können in Ausnahmefällen Sonderkündigungsrechte oder die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung zustehen.
Kündigt nicht der Mieter, sondern der Vermieter - dann sind andere Dinge interessant und relevant. Die findest du in diesem Abschnitt.
Mietvertrag kündigen als Mieter: So gehst du vor
Bist du Mieter und möchtest deinen Mietvertrag kündigen, hast du Glück: Du kannst das Mietverhältnis jederzeit beenden. Besondere Gründe für deine Kündigung müssen nicht vorliegen. Du musst lediglich einfache Formvorschriften sowie die gesetzliche Kündigungsfrist beachten.
Formvorschriften zur Kündigung deines Mietvertrags
Die Kündigung deines Mietvertrags ist nur in schriftlicher Form möglich. Es reicht nicht aus, wenn du deinem Vermieter mündlich, per E-Mail oder per WhatsApp mitteilst, dass du kündigen möchtest. Vielmehr musst du dein Kündigungsschreiben schriftlich aufsetzen und dafür sogen, dass es folgende Informationen enthält:
Anschrift deines Vermieters
Adresse deiner Mietwohnung mit Stockwerk
Zeitpunkt der Kündigung
Aufforderung an deinen Vermieter, die Kündigung zu bestätigen
deine Unterschrift
Prinzipiell musst du deine Kündigung nicht begründen. Nur dann, wenn es sich um eine außerordentliche fristlose Kündigung (dazu später mehr) handelt, muss sie eine angemessene und nachvollziehbare Begründung enthalten.
Kündigungsfrist beachten
Als Mieter kannst du deinen Mietvertrag vergleichsweise flexibel kündigen. Das heißt allerdings nicht, dass du das Mietverhältnis von heute auf morgen beenden kannst. Auch als Mieter musst du nämlich die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Diese beträgt bei der Kündigung eines Mietvertrags durch den Mieter drei Monate.
Außerdem musst du darauf achten, dass deine Kündigung dem Vermieter rechtzeitig zugeht. § 573c BGB legt dazu fest, dass deine schriftliche Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen muss, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Das bedeutet:
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Sollten sich die Bedingungen des Mietverhältnisses nachträglich ändern, kann dir in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht zustehen. Allerdings ist ein Sonderkündigungsrecht des Mieters eine Ausnahme. Nur die folgenden Sonderfälle ermöglichen Sonderkündigungsrechte eine schnelle Beendigung des Mietvertrags:
Mieterhöhungen: Erhöht dein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, kannst du noch bis zu zum Ende des zweiten Monats nach Ankündigung der Erhöhung von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das Mietverhältnis kannst du dann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das bedeutet: Erhältst du die Mieterhöhung am 02. März kannst du bis zum 30. Mai kündigen. Tust du das, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. (Muster / Extern)
Modernisierungsmaßnahmen: Kündigt dein Vermieter eine Modernisierung deiner Wohnimmobilie an, kannst du gemäß § 555e BGB ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats dein Sonderkündigungsrecht ausüben. Allerdings muss die Kündigung dem Vermieter noch in dem Monat zugehen, der auf die Ankündigung der Modernisierung folgt – du hast also etwas weniger Zeit zum Überlegen.
Übrigens: Weigert sich der Vermieter, einen Untermietvertrag für die gesamte Wohnung zu akzeptieren oder verstirbt der Mieter, kann der Mieter bzw. sein Erben den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Diese Möglichkeit besteht – verkürzt aber die ansonsten geltende gesetzliche Kündigungsfrist nicht.
Fristlose Kündigung durch den Mieter
Sogar dann, wenn dir als Mieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht, musst du eine (verkürzte) Kündigungsfrist einhalten. Allerdings gibt es auch Sonderfälle, in denen eine fristlose Kündigung möglich ist. § 543 BGB stellt dazu klar, dass für eine außerordentliche fristlose Kündigung ein wichtiger Grund vorliegen muss.
Ein wichtiger Grund, der dich zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt dann vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit wird in folgenden Fälle angenommen:
Verweigerung des Mietgebrauchs: Gewährt der Vermieter dir den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht, kannst du fristlos kündigen. Oder, wenn
deine Gesundheit in der Wohnung gefährdet ist (z. B. durch großflächigen Schimmelbefall) und der Vermieter nichts unternimmt.
die Wohnung erhebliche Mängel aufweist (z. B. kein Strom) oder
der Vermieter deine Wohnung unerlaubt betritt, dich beleidigt oder auf andere Weise den Hausfrieden stört.
Beachte jedoch unbedingt: Bevor du fristlos kündigen kannst, musst du deinen Vermieter zumindest einmal abmahnen bzw. ihm die Chance geben, die Mängel zu beseitigen.
Dank Nachmieter früher aus dem Vertrag?
Du möchtest deinen Mietvertrag beenden, ohne die dreimonatige Kündigungsfrist beachten zu müssen? Oft wird angenommen, dass sich dieses Ziel erreichen lässt, indem dem Vermieter drei passende Nachmieter vorgestellt werden. Das ist allerdings ein Irrglaube!
Stellst du deinem Vermieter passende Nachmieter vor, kann er dich aus dem Mietvertrag entlassen. Verpflichtet ist er dazu allerdings nur dann, wenn dieses Vorgehen per Mietvertrag vereinbart worden ist. Enthält dein Mietvertrag keine sogenannte Nachmieterklausel, kann der Vermieter alle Mietkandidaten ablehnen und am laufenden Vertrag festhalten.
Besondere Kündigungsfristen bei Trennung?
Trennst du dich von deinem Partner, mit dem du deine Mietwohnung gemeinsam angemietet hast, besteht aufgrund der Trennung kein Recht auf Sonderkündigung. Auch bei einer Trennung ist die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten.
Mietvertrag Kündigung trotz Kündigungsausschluss?
Durch einen im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsverzicht – auch Kündigungsausschluss genannt – verzichtet der Mieter für eine bestimmte Zeit auf eine Kündigungsmöglichkeit. Ist ein Kündigungsausschluss vereinbart, besteht für den genannten Zeitraum kein ordentliches Kündigungsrecht. Vor Ablauf der vereinbarten Frist kannst du das Mietverhältnis nur außerordentlich fristlos kündigen – sofern ein wichtiger Grund dafür vorliegt.
Die Kündigung des Mietvertrags zurückziehen oder widerrufen?
Du hast die Kündigung des Mietvertrags bereits abgeschickt, anschließend aber deine Meinung geändert? Oft kannst du die Wohnungskündigung noch widerrufen. Dafür musst du allerdings schnell sein:
Um Gültigkeit zu entfalten, muss der Widerruf deiner Kündigung dem Vermieter vor oder gleichzeitig mit der Kündigung zugehen. Das bedeutet für dich: Du musst schneller als die Post sein! Am besten machst du persönlich auf den Weg zu deinem Vermieter, übergibst deine Widerrufserklärung und lässt dir den Empfang bestätigen.
Hat der Vermieter deine Kündigung bereits erhalten, kannst du das Gespräch suchen und erklären, dass du die Kündigung zurückziehen möchtest. Ist der Vermieter einverstanden, kann das Mietverhältnis fortgesetzt werden.
Kündigung durch den Vermieter
Anders als Mieter können Vermieter einen Mietvertrag nur in bestimmten Fällen kündigen. Außerdem müssen sie sich an längere, von der Dauer des Mietverhältnisses abhängige Kündigungsfristen halten. Welche Fristen gelten, ist in § 573 c Abs. 1 BGB geregelt.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Bei einem unbefristeten Mietverhältnis sind die Möglichkeiten des Vermieters, dieses ordentlich zu kündigen, sehr begrenzt: Er darf nur dann kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat. Ein berechtigtes Interesse liegt etwa in folgenden Fällen vor:
der Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhafte (z. B. belästigt er andere Mieter oder zahlt seine Miete ständig unpünktlich oder gar nicht)
der Vermieter benötigt die Wohnung aus Gründen des Eigenbedarfs für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen. Achtung: In der Kündigung muss dargelegt werden, wer in die Wohnung einziehen soll bzw. für wen der Vermieter den Eigenbedarf geltend macht.
das Mietverhältnis hindert den Vermieter an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (Das ist ein absoluter Ausnahmefall und schwer durchsetzbar. Schließlich ist gesetzlich festgelegt, dass eine allein Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung nicht möglich sein soll).
Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?
Liegt ein berechtigtes Interesse, dass den Vermieter zur Kündigung berechtigt, vor,
kann er das Mietverhältnis kündigen. Dabei muss er sich an folgende strenge Kündigungsfristen halten:
Mietdauer weniger als 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer mehr als 10 Jahre (nur Mietverträge von vor 01.09.2001): 12 Monate Kündigungsfrist
Sonderkündigungsrecht des Vermieters
Es gibt zwei Fälle, in denen dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zustehen kann:
der Vermieter hat die zweite Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Zweifamilienhaus vermietet
der Vermieter hat eine Einliegerwohnung oder ähnliche Räumen, innerhalb eines von ihm selbst bewohnten Wohnraums vermietet.
In diesen Fällen hat der Vermieter gemäß § 573a BGB ein erleichtertes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn kein berechtigtes Interesse oder ein besonderer Grund vorliegen.
Fristlose Kündigung durch den Vermieter
Auch der Vermieterin kann ein Recht zur fristlosen Kündigung haben. Das Recht kann dann bestehen, wenn ein schweres Fehlverhalten des Mieters vorliegt. In folgenden Fällen wird ein Fehlverhalten angenommen und Vermieter dürfen fristlos kündigen:
der Mieter nutzt die Wohnung für illegale Aktivitäten
der Mieter hat die Miete in zwei Monaten nacheinander nicht oder nicht vollständig gezahlt
der Mieter hat den Vermieter beleidigt
der Mieter akzeptiert die Hausordnung nicht, stört den Hausfrieden oder bringt die Wohnung in Gefahr (z. B. durch selbst verschuldete Wasserschäden)
der Mieter vermietet die Wohnung ohne Erlaubnis unter
der Mieter zahlt die Mietkaution nicht
Erhalten Mieter eine rechtmäßige außerordentliche (fristlose) Kündigung, müssen sie zum genannten Zeitpunkt ausziehen. Weigern sich der Mieter, kann die Kündigung im Wege der Räumungsklage durchgesetzt werden.
Der Kündigung des Vermieters widersprechen?
Kündigt der Vermieter unerwartet das Mietverhältnis, ist das für Mieter oft ein Schock – hält sich der Vermieter an alle relevanten Regeln und Fristen, müssen Mieter die Kündigung aber dennoch akzeptieren. Ein Widerspruch des Mieters gegen die ordentliche Kündigung hat darum nur in den Ausnahmefällen des § 574 BGB Aussicht auf Erfolg.
§ 574 BGB regelt, dass sich Mieter dann, wenn sie selbst oder ein Haushaltsmitglied schwer krank, schwanger oder sehr alt sind, auf die sogenannte Sozialklausel berufen können. Das hat zur Folge, dass eine ordentliche Kündigung des Vermieters als unzumutbare soziale Härte anzusehen ist und nicht durchgesetzt werden kann.
Hat der Vermieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen, ist kein Widerspruch möglich.