Wie funktioniert Mietkauf?

Wenn du wie die meisten bist, dann benötigst du für die Realisierung dieses Traums eine Hypothek. Um dich für ein entsprechendes Bankdarlehen zu qualifizieren, musst du eine gute Bonität vorweisen und oft eine beträchtliche Summe Eigenkapital mitbringen. Aber es gibt eine Alternative zum klassischen Immobilienkredit: den Mietkauf.

 So funktioniert der Mietkauf

Wenn du dich für eine Immobilie interessierst, mietest du sie zunächst und erwirbst gleichzeitig das Recht, sie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Den Kaufpreis für die Immobilie vereinbaren Vermieter und Mieter/Käufer bereits bei Abschluss des Mietvertrags. Die monatliche Miete enthält neben den Mietkosten bereits einen Ansparbetrag, der beim Erwerb der Immobilie mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Außerdem behält der Eigentümer einen Teil der monatlichen Mietzahlung als Mietzins ein.

Im Gegensatz zum üblichen Verfahren beim klassischen Immobilienkauf vereinbaren Käufer und Verkäufer den Mietkauf direkt miteinander – eine Bank oder Bausparkasse als Vermittler ist in diesem Fall nicht beteiligt.

 Diese Mietkaufmodelle gibt es

Beim Mietkauf wird zwischen zwei verschiedenen Modellen unterschieden - dem klassischen Mietkauf und dem Optionskauf. Grundsätzlich sind beide Modelle insofern gleich, das der Mieter/Käufer mit der monatlichen Mietzahlung einen Teil des Kaufpreises der Immobilie bezahlt. Allerdings gibt es einen wesentlichen Unterschied zwischen dem klassischen Mietkaufmodell und dem Optionskauf. Unabhängig davon, für welches Modell du dich entscheidest - ein Kreditvergleich ist in jedem Fall zu empfehlen, um deine Optionen zu analysieren.

 Der klassische Mietkauf

Die Voraussetzung beim klassischen Mietkauf ist, dass die Immobilie bereits im Voraus zum Mieten und anschließenden Kauf angeboten wird. Im Rahmen eines Mietkaufs entscheiden sich die Mieter/Käufer also bereits beim Abschluss des Mietvertrags dafür, die Immobilie in der Zukunft zu kaufen.

Im Regelfall wird in dem zugehörigen Vertrag bereits festgehalten, wann die Mieter das Objekt erwerben. Die monatlichen Mietzahlungen enthalten bereits einen Teil des Kaufpreises. Wenn der gesamte Kaufpreis während der Mietperiode nicht beglichen werden konnte, erfolgt die restliche Tilgung in der Regel entweder per Einmalzahlung oder mit einem Immobiliendarlehen.

Beim klassischen Mietkauf müssen Mieter bereits vor der notariellen Beurkundung der Verträge eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises zahlen. Verfügen Mieter nicht über die nötigen Mittel für die Anzahlung, kann häufig eine monatliche Ratenzahlung vereinbart werden, wodurch allerdings auch die monatliche Belastung des Mieters steigt.

Der Mieter muss sich sicher sein, dass er nach dem vereinbarten Mietzeitraum das benötigte Geld für den Restkaufpreis zur Verfügung hat. Schließlich handelt es sich um eine verbindliche Vereinbarung mit dem Verkäufer. Häufig kommt noch eine einmalige Abschlussgebühr dazu.

Wie funktioniert Mietkauf genau? 

Mieter und Vermieter schließen einen Vertrag, der bereits die Kaufoption beinhaltet. Unter Umständen leisten die Interessenten bereits eine Anzahlung – diese kann bis zu 20 Prozent des Kaufpreises betragen.

Mit der Anzahlung sichern die Mieter sich das Recht, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt kaufen zu können. Im Vertrag ist der Zeitpunkt festgehalten, zu dem der Kauf erfolgen kann. Die Mietperiode kann 5 bis 25 Jahre dauern.

Die Mieter/Käufer zahlen in monatlichen Raten in Form einer Miete einen Teil des Kaufpreises. Die Raten/Mietzahlungen enthalten zusätzlich einen Mietzins.

Am Ende der Mietperiode entrichten Mieter/Käufer, falls notwendig, den Restbetrag des Kaufpreises. Dafür müssen sie unter Umständen einen Immobilienkredit beantragen. Alternativ haben sie während der Mietperiode entsprechende Rücklagen gebildet.

Hinweis: Beim Mietkauf geht das juristische Eigentum mit Zahlung der letzten Rate bzw. des Restkaufpreises auf den Käufer über. Allerdings wechselt das wirtschaftliche Eigentum sofort nach Abschluss des Vertrags. Dies kann je nach Ausgestaltung des Vertrags bedeuten, dass der Mieter mit Abschluss des Vertrags für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der Immobilie aufkommen muss.

 Der Optionskauf

Im Rahmen eines Optionskaufs entfällt der Vertrag über den Erwerb des Objekts. Bei dieser Variante entscheidet allein der Mieter, ob der Kauf wirklich zustande kommt. Beim Optionskauf lässt der Vermieter im Grundbuch ein Optionsrecht zugunsten des Mieters eintragen, welches ihm das Recht zusichert, die Wohnung oder das Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu einem festgelegten Preis zu erwerben. Der Optionskauf beantwortet die Frage: „Wie funktioniert der Mietkauf ohne Eigenkapital?“, da Mieter bei dieser Option keine Anzahlung leisten müssen.

Hinweis: Das Besondere beim Optionskauf ist, dass die Miete meist deutlich höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Hintergrund ist, dass der erhöhte Betrag die Mieter motivieren könnte, am Ende der Mietperiode tatsächlich von der Kaufoption Gebrauch zu machen, da die gezahlten hohen Mieten ansonsten verloren gehen.

 Die letzte Rate: Wenn das Eigenheim zum Eigentum wird

Mit Zahlung der letzten Rate und gegebenenfalls des Restkaufpreises, gehört die Immobilie endgültig dem bisherigen Mieter, der damit  zum Käufer/Besitzer wird.

Sich im Mietvertrag ein Sondertilgungsrecht einräumen zu lassen, macht Sinn. Für den Fall, dass irgendwann unerwartet mehr finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, kann die Schuld so früher verringert werden.

 Für wen ist ein Mietkauf sinnvoll

Ein Mietkauf bietet sich an, wenn jemand unbedingt ein bestimmtes Objekt kaufen möchte, sich aber nicht für einen Kredit qualifiziert. Auf diese kann er sich das Objekt „reservieren“ und es in Zukunft kaufen, wenn die Mittel verfügbar sind bzw. die Bonität verbessert wurde.

Zum Beispiel für Personen, die nur schwer an Kredite von Banken herankommen, kann der Mietkauf als Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf Sinn ergeben. Darunter fallen möglicherweise junge Familien ohne bzw. mit nur wenig Eigenkapital. Aber auch Unternehmer, die in unsicheren Branchen wie der Taxibranche oder Gastronomie tätig sind oder sich gerade erst selbstständig gemacht haben, könnten in diese Gruppe fallen.

Gerade Selbstständige und Freiberufler haben häufig ein unregelmäßiges Einkommen und daher Schwierigkeiten, sich für klassische Bankkredite zu qualifizieren. Für Personen aus dieser Gruppe ist es besonders wichtig, die zusätzliche monatliche Belastung durch eine Mietkaufvereinbarung realistisch einzuschätzen.

 Welche Voraussetzungen gelten für den Mietkauf

Die wichtigste Voraussetzung für den Mietkauf ist, dass der Käufer Einkommen in ausreichender Höhe vorweisen kann, mit dem er in der Lage ist, die monatlichen Zahlungen zu leisten. Als Nachweis kann der Verkäufer beispielsweise Lohnabrechnungen, Kontoauszüge oder Arbeitsverträge verlangen. Unter Umständen kann auch die Höhe der bisher gezahlten Miete als Orientierung dienen.

Beim klassischen Mietkauf muss zudem eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises geleistet werden, um das Recht auf den späteren Erwerb der Immobilie zu haben. Diese Voraussetzung auf Mieter-/Käuferseite entfällt, wenn das Optionskaufmodell genutzt wird.

 Der Unterschied zur Baufinanzierung

Die wesentlichen Unterschiede zwischen Baufinanzierung und Mietkauf sind, dass die Interessenten beim Mietkauf zunächst eine Mietwohnung beziehen, welche in den nächsten Jahren in Eigentum umgewandelt wird, während der Käufer bei der klassischen Baufinanzierung in der Regel direkt zum Eigentümer wird. 

Die späteren Eigentümer müssen beim Mietkauf nicht zwangsweise einen Kredit aufnehmen, sondern können den Kaufpreis mit den monatlichen Mietraten komplett abbezahlen oder zum Ablauf der Mietperiode auf angespartes Eigenkapital zurückgreifen.

Im Rahmen einer klassischen Immobilien- bzw. Baufinanzierung nehmen die Interessenten einen Kredit auf, um ein Objekt zu erwerben. Während beim Mietkauf sowohl das Kaufrecht als auch das Mietrecht gelten, gilt bei der klassischen Immobilienfinanzierung von Anfang an das Kaufrecht. Im Kreditvertrag legt die Bank die Laufzeit des Darlehens fest und der Kreditnehmer kommt nicht in Form von Mieten für die Rückzahlung auf, sondern tilgt die Kreditsumme in monatlichen Raten.

 Vorteile

 Nachteile

 Warum mit Mietkaufmodell kaufen?

Mietkaufmodelle können für Käufer attraktiv sein, vor allem für diejenigen, die erwarten, in ein paar Jahren in einer stärkeren finanziellen Position zu sein. Einige der Vorteile sind:

Immobilienkauf auch bei schlechter Bonität: Käufer, die sich nicht für einen Hauskredit qualifizieren können, können den Kauf eines Hauses mit einem Mietkaufvertrag beginnen. Im Laufe der Zeit können sie daran arbeiten, ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, und sind dann möglicherweise in der Lage, einen Kredit zu bekommen, wenn es an der Zeit ist, die Restsumme zu bezahlen.

Kauf zu aktuellem Marktpreis: In Märkten mit steigenden Hauspreisen können Käufer eine Vereinbarung zum Kauf zum heutigen Preis treffen, wobei der Kauf erst mehrere Jahre in der Zukunft stattfindet. Beim Optionskauf haben Käufer die Möglichkeit, auszusteigen, wenn die Hauspreise fallen. Ob dies finanziell sinnvoll ist, hängt davon ab, wie viel sie im Rahmen der Vereinbarung bezahlt haben.

Probefahrt: Käufer können in einem Haus wohnen, bevor sie sich zum Kauf der Immobilie verpflichten. Auf diese Weise können sie sich über Probleme mit dem Haus, unangenehme Nachbarn und andere Probleme informieren, bevor es zu spät ist.

Sesshaftigkeit: Käufer, die sich auf ein Haus und eine Nachbarschaft festgelegt haben (aber nicht kaufen können), können in ein Haus umziehen, das sie schließlich kaufen werden. Das reduziert die Kosten und Unannehmlichkeiten eines Umzugs nach ein paar Jahren.

Aufbau von Eigenkapital: Technisch gesehen bauen Mieter kein Eigenkapital in der gleichen Weise auf wie Eigenheimbesitzer. Allerdings können sich die Zahlungen ansammeln und eine beträchtliche Summe ergeben, die in den Kauf des Hauses investiert wird.

 Warum mit Mietkaufmodell verkaufen?

Auch Verkäufer können von Mietkaufvereinbarungen profitieren:

Mehr potenzielle Käufer: Wenn Verkäufer Schwierigkeiten haben, Käufer anzuziehen, können sie an Mieter vermarkten, die hoffen, in Zukunft zu kaufen.

Regelmäßiges Einkommen: Wenn Verkäufer nicht sofort verkaufen müssen, können sie mit dem Mietkaufmodell Mieteinnahmen erzielen, während sie auf den Verkauf einer Immobilie hinarbeiten.

Höherer Preis: Verkäufer können im Rahmen eines Mietkaufs einen höheren Verkaufspreis verlangen. Interessenten sind möglicherweise bereit, für die Flexibilität zu zahlen.

Investierter Mieter: Ein potenzieller Käufer ist eher bereit, sich um die Immobilie zu kümmern und mit den Nachbarn auszukommen, als ein Mieter, der kein längerfristiges Interesse an dem Objekt hat.

 Mietkauf Fallstricke

Nichts ist perfekt, und das gilt auch für Mietkaufmodelle. Diese Transaktionen sind kompliziert, und sowohl Käufer als auch Verkäufer können einige unangenehme Überraschungen erleben.

 Risiken für Käufer

Einige der Dinge, die du bedenken solltest, bevor du einen Mietkaufvertrag abschließt, sind:

Verlust der Investition: Wenn Mieter die Wohnung oder das Haus nicht kaufen, verlieren sie das ganze Geld, das sie zusätzlich bezahlt haben. Verkäufer könnten versucht sein, ihnen den Kauf zu erschweren oder unattraktiv zu machen, damit sie die geleistete Investition einstecken können.

Langsamer Fortschritt: Du planst vielleicht, deine Kreditwürdigkeit zu verbessern oder dein Einkommen zu erhöhen, damit du dich für einen Kredit qualifizierst, wenn die Option ausläuft, aber die Dinge funktionieren vielleicht nicht wie geplant.

Weniger Kontrolle: Da du noch nicht Eigentümer der Immobilie bist, hast du nicht die volle Kontrolle über sie. Vermieter könnten z. Bsp. ihre eigenen Hypothekenzahlungen einstellen und die Immobilie durch eine Zwangsvollstreckung verlieren, oder du könntest je nach Vertragsgestaltung nicht für Entscheidungen über wichtige Wartungsarbeiten zuständig sein. Ebenso könnte der Vermieter ein Urteil verlieren oder aufhören, Grundsteuern zu zahlen, und am Ende mit Pfandrechten auf der Immobilie dastehen. Die Verträge sollten alle diese Szenarien berücksichtigen. Der Vermieter darf zwar nicht verkaufen, solange du eine Option auf die Immobilie hast, aber Rechtsstreitigkeiten sind immer mit großen Kopfschmerzen und Kosten verbunden.

Fallende Preise: Die Immobilienpreise könnten fallen, und du bist je nach vertraglicher Lage nicht in der Position, einen niedrigeren Kaufpreis neu auszuhandeln. Dann stehst du vor der Wahl, dein gesamtes Optionsgeld verfallen zu lassen oder das Haus zu einem mittlerweile überteuerten Preis kaufen.

Verspätete Zahlungen schmerzen: Wenn du die Mietraten nicht pünktlich zahlst, verlierst du je nach Vertrag das Recht auf den Kauf, zusammen mit all deinen zusätzlichen Zahlungen.

 Risiken für Verkäufer

Einige der Risiken, denen Verkäufer ausgesetzt sind, wenn sie einen Mietkaufvertrag abschließen, sind:

Keine Sicherheit: Es kann sein, dass der Mieter nicht kauft, was bedeutet, dass Verkäufer wieder von vorne anfangen und einen anderen Käufer oder Mieter finden müssen - aber zumindest dürfen sie das zusätzliche Geld behalten.

Langsames Geld: Verkäufer erhalten keine große Pauschalsumme, die sie vielleicht für den Kauf ihres nächsten Objekts benötigen.

Fehlende Wertsteigerung: Wenn Verkäufer einen Mietkaufvertrag unterschreiben, legen sie sich in der Regel auf einen Verkaufspreis fest. Aber die Immobilienpreise könnten schneller steigen als sie erwartet haben.

Fallende Immobilienpreise: Die Immobilienpreise könnten fallen, und wenn der Mieter nicht kauft, wäre der Verkäufer besser dran gewesen, wenn er die Immobilie einfach verkauft hätte.

Entdeckung von Mängeln: Käufer könnten Mängel entdecken, von denen Verkäufer nichts wussten, und sich plötzlich gegen den Kauf entscheiden. Zum Beispiel könnten die Sanitäranlagen für ein Paar ausreichend sein, aber nicht für eine fünfköpfige Familie. Obwohl dieser Mangel in der vorherigen Wohnsituation nie auftrat, ist er nun ein Problem.

 Das musst du beim Mietkauf beachten

Der Mietkauf ist mit vielen Vorteilen verbunden, kann aber auch erhebliche Nachteile mit sich bringen. Bevor man sich für einen Mietkauf entscheidet, gilt es daher, einige Dinge zu berücksichtigen:

Die Vertragsgestaltung: Beim Mietkauf einer Immobilie werden zwei Verträge aufgesetzt - der Mietvertrag für die Mietperiode und der Kaufvertrag für den anschließenden Erwerb des Objekts. Beide Verträge sollten separat aufgesetzt sein und alle grundlegenden Punkte beinhalten. Dazu gehören die Daten der Vertragsparteien, der Kaufpreis, der Mietzins und die Höhe der monatlichen Zahlung sowie die Mietdauer. Außerdem sollte vertraglich vereinbart werden, welche Partei für Reparatur- und Instandhaltungskosten während der Mietperiode aufkommt, ob der Käufer seine geleisteten Anzahlungen zurückerhält, wenn er sich nach der Mietperiode gegen den Erwerb entscheidet und bis zu welchem Zeitpunkt er diese Entscheidung treffen muss. Auch muss geklärt werden, wer für mögliche Anschluss- und Erschließungskosten aufkommt, welche Folgen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Mieters hat und ob dieser womöglich sogar die Zahlungen aussetzen kann. Der Vollständigkeit halber sollte im Vertrag auch geregelt sein, was bei einer Insolvenz des Verkäufers und dem Ableben einer der Parteien geschieht.

Die tatsächlichen Kosten: Grundsätzlich ist die monatliche Belastung beim Mietkauf meist höher als die Miete. Während die Miete zwar die tatsächliche monatliche Belastung für die Käufer darstellt, wird der gesamte Kaufpreis nur in den wenigsten Fällen bis zum Ablauf der Mietperiode vollständig bezahlt. Mieter müssen daher zusätzlich Rücklagen bilden, um später die Restschuld abzahlen zu können.

Die Restschuld: Der Mietkauf stellt eine gute Alternative für Personengruppen dar, die eine schlechte Bonität, etwa durch einen negativen Schufa-Eintrag, haben. Allerdings nur dann, wenn der Kaufpreis bis zum Ende der Mietperiode vollständig bezahlt wurde oder genügend Eigenkapital vorhanden ist, um die Restschuld zu begleichen. Lässt sich die Restschuld nicht mit eigenen Mitteln begleichen und der Mietkäufer bekommt keinen Kredit, droht schlimmstenfalls eine Rückabwicklung des Vertrages.

Die Alternativen: Meist ist ein Immobiliendarlehen deutlich günstiger als der Mietkauf. Sofern Interessenten die Voraussetzungen für einen Immobilienkredit erfüllen, sollten sie sich daher nach entsprechenden Angeboten erkunden und diese vergleichen. 

Tipp: Mit dem kostenlosen Vergleichsrechner von bonify können Interessenten verschiedene Angebote für eine Baufinanzierung miteinander vergleichen und den Kosten eines Mietkaufs gegenüberstellen.

 Bevor du den Vertrag unterschreibst

Wähle die richtigen Bedingungen: Prüfe, ob ein Mietoptionsvertrag oder ein Mietkaufvertrag für dich besser geeignet ist.

Hol dir Hilfe: Beauftrage einen qualifizierten Immobilienanwalt, der dir den Vertrag erklärt und dir hilft, deine Rechte und Pflichten zu verstehen.

Recherchiere zur Immobilie: Beauftrage eine unabhängige Schätzung, lass die Immobilie inspizieren und stelle sicher, dass keine Pfandrechte auf der Immobilie bestehen.

Recherchiere zum Verkäufer: Prüfe die Kreditauskunft des Verkäufers auf Anzeichen finanzieller Probleme und lass dir, wenn möglich einen Eigentumsbericht geben, um zu sehen, wie lange der Verkäufer die Immobilie schon besitzt - je länger er sie besitzt und je mehr Eigenkapital, desto besser.

Prüfe das Kleingedruckte doppelt!

 Warum das Mietkaufmodell nicht weit verbreitet ist

Da sich die Konditionen von Mietkauf-Verträgen bisweilen stark voneinander unterscheiden können, sind entsprechende Angebote nur schwer zu vergleichen. Dies dürfte mit ein Grund dafür sein, dass der Mietkauf als Alternative zu herkömmlichen Immobilienkrediten bislang nicht sehr weit verbreitet ist. Zwar gab es  immer mal wieder Phasen mit vermehrten Mietkaufangeboten, aber wirklich durchsetzen konnte sich das Modell nie.

Einige Experten gehen davon aus, dass oft überteuerte oder mangelhafte Objekte als Mietkaufmodelle angeboten werden, welche im Rahmen üblicher Verkaufsmodelle nicht verkauft werden konnten.

Interessenten sollten sich immer fragen, warum ein Immobilienbesitzer bereit ist, auf den Dienst einer Bank zu verzichten. Schließlich setzt er sich damit dem Risiko aus, dass der Interessent nicht bezahlt und er langwierige Rechtsstreitigkeiten mit Nerven und unter Umständen viel Geld bezahlt.

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