Mietbürgschaft – Ratgeber & kostenlose PDF- und Word-Vorlagen

Steigende Wohnungspreise wirken sich auch auf die Mietkaution aus: Zwar darf die Kaution gemäß § 551 BGB drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Da die Kaution jedoch anhand der Miete berechnet wird, treiben steigende Mietpreise auch die Höhe der Mietkaution nach oben. Kannst oder möchtest du eine so hohe Summe nicht aufgeben, bist du nicht allein. Die Mietbürgschaft kann dann ein Ausweg für dich und viele andere Mieter sein.

Besteht eine Mietbürgschaft, musst du als Mieter kein Geld als Kaution bei deinem Vermieter hinterlegen. Der Vermieter erhält stattdessen eine Bürgschaftsurkunde. Durch die Bürgschaftsurkunde sichert ein Dritter (z.B. einer deiner Freunde oder eine Bank) den Vermieter gegen Mietschäden und Zahlungsausfälle ab. Das bedeutet: Zahlst du später deine Miete oder anfallende Nebenkosten nicht oder verursachst Schäden an der Mietwohnung, kann sich der Vermieter auch an den Bürgen wenden und das Begleichen seiner Forderungen verlangen.

 Mietbürge & Mietbürgschaft: Was ist das eigentlich?

Eine Mietbürgschaft dient meist als Alternative zur Barkaution. Genau wie die Barkaution stellt die Bürgschaft eine Sicherheit für den Vermieter dar. Allerdings wird die Sicherheit nicht in Form eines bestimmten Geldbetrages auf einem Konto hinterlegt. Vielmehr geht ein Dritter, der Bürge, eine Verpflichtung gegenüber dem Vermieter ein. Der Bürge verspricht, für die Erfüllung deiner Verbindlichkeit einzustehen und liefert dem Vermieter so eine Sicherheit. 

Im Klartext bedeutet das: Akzeptiert der Vermieter die Mietbürgschaft, muss der Bürge finanziell einspringen, falls du später deine Miete oder Nebenkosten nicht zahlst oder Schäden in der gemieteten Wohnung verursachst.

 Wichtig: Kaution oder Bürgschaft

Bei jedem Gespräch mit dem Vermieter solltest du im Hinterkopf haben: Kaution oder Bürgschaft! Die beiden Sicherheiten schließen einander in gewisser Weise aus. Hast du die Kaution in voller Höhe hinterlegt, darf der Vermieter keine zusätzliche Mietbürgschaft verlangen – das hat der Bundesgerichtshof klargestellt (Urteil vom 30.06.2004–VIII ZR 243/03). Allerdings kann in bestimmten Fällen eine zusätzliche Bürgschaft in Form der freiwilligen Bürgschaft dennoch sinnvoll sein (dazu später mehr).

Was jedoch möglich ist: Kannst du nur einen Teil der Kaution in bar aufbringen, ist eine Mietbürgschaft für die verbleibende Summe möglich. Aus diese Weise können Barkaution und Mietbürgschaft gemeinsam existieren. Insgesamt darf die Sicherheiten für den Vermieter aber drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.

 Wer kann Mietbürge sein?

Mietbürge können sowohl Privatpersonen (also etwa deine Freunde oder Eltern) als auch Banken oder Versicherungen sein. 

Die bekanntesten Mietbürgschaftsarten sind darum:

die Privatbürgschaft (oft als Elternbürgschaft) 

das Bankaval – also die Bürgschaft einer Bank oder

die Mietkautionsversicherung

Möchte eine Privatperson als Mietbürge einspringen, muss sie zwei Voraussetzungen erfüllen: 

Der Bürge muss volljährig sein und 

Der Bürge muss über eine gute Bonität verfügen

 Welche Bürgschaftsarten gibt es?

Grundsätzlich gibt es zwei Bürgschaftsarten: die selbstschuldnerische Bürgschaft und die Ausfallbürgschaft. 

Die selbstschuldnerische Bürgschaft: Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter direkt vom Bürgen verlangen, dass er für an der Wohnung verursachte Schäden oder Mietschulden aufkommt. Er muss zuvor nicht versuchen, das Geld von seinem Mieter selbst zu bekommen. Das bedeutet sogar: Der Vermieter kann Zahlungen auch dann vom Bürgen verlangen, wenn der eigentliche Mieter selbst zahlungsfähig wäre.

Die Ausfallbürgschaft: Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter zuerst versuchen, sein Geld von seinem Mieter zu bekommen. Nur dann, wenn der Mieter tatsächlich zahlungsunfähig ist, darf er sich an den Bürgen wenden.

 Was sind Privatbürgschaft und Elternbürgschaft?

Bürgt eine Privatperson – also Eltern, Freunde, ein Arbeitskollege oder jede andere Privatpersonen – für deine Verbindlichkeit, spricht man von einer Privatbürgschaft. Die Privatbürgschaft zeichnet sich also nur dadurch aus, dass der Bürge keine Bank oder Versicherung ist. Außerdem werden Privatbürgschaften regelmäßig als selbstschuldnerische Bürgschaften abgeschlossen.

Die Elternbürgschaft ist eine besonders häufig vorkommende Form der Privatbürgschaft. Sie wird rechtlich nicht anders behandelt als alle anderen Mietbürgschaften. Da es allerdings besonders oft vorkommt, dass beide Eltern oder ein Elternteil bei Vermietern für ihr Kind bürgen, hat sich der Begriff der Elternbürgschaft etabliert. 

 Weitere Formen der Privatbürgschaft

Es noch weitere Formen der Bürgschaft, die dir als Privatperson rund um Mietverhältnisse begegnen können: die freiwillige Bürgschaft und die Rettungsbürgschaft.

Die freiwillige Bürgschaft wird abgegeben, obwohl der Mieter die geforderte Kaution hinterlegt hat. Warum? Ganz einfach: Die freiwillige Bürgschaft verschafft dem Vermieter zusätzliche Sicherheit und dir als Mieter einen Vorteil gegenüber anderen Bewerbern. Insbesondere in großen Städten mit sehr angespannten Wohnungsmarkt bieten viele Mieter daher unaufgefordert eine zusätzliche, freiwillige Bürgschaft an. 

Nicht selten kommt es außerdem vor, dass Eltern freiwillig für ihre Kinder bürgen. Sinnvoll ist das dann, wenn der Nachwuchs ein geringes oder kein festes Einkommen hat. Durch die freiwillige Bürgschaft lässt sich der Vermieter in der Regel trotz niedrigem Einkommen des Kindes vom Vertragsschluss überzeugen. 

Die Rettungsbürgschaft kommt dann zum Einsatz, wenn einem Mieter wegen Mietrückständen die Kündigung droht. Der Bürge rettet den Mieter dann durch seine Bürgschaft als vor der Wohnungskündigung.

 Risiken einer privaten Mietbürgschaft

Bürgst du für eine andere Person, gehst du damit immer ein hohes Risiko ein. Obwohl die Bürgschaft oft als reine Formalität dargestellt wird, ist sie in Wirklichkeit eine sehr ernsthafte Verpflichtung. Wir finden es darum wichtig, dass du alle Risiken und Folgen der Bürgschaft kennst, um eine bewusste Entscheidung treffen zu können:

Wird eine Privat- oder Elternbürgschaft als selbstschuldnerische Bürgschaft abgeschlossen, kann der Bürge nicht zurücktreten. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn diese Möglichkeit vorher vertraglich fixierte wurde.

Wann und in welchem Ausmaß der Bürge für die Verbindlichkeit eines anderen aufkommen muss, ist vom Wortlaut des Bürgschaftsvertrages abhängig. 

Oft können die Pflichten aus dem Bürgschaftsvertrag im Falle des Todes des Bürgen sogar vererbt werden.

Der Fall, dass Vermieter Bürgen für Mietschulden eines anderen in Anspruch nehmen, kann schneller eintreten, als du denkst. Als Bürge musst du nämlich auch dann zahlen, wenn der Mieter “unverschuldet” (z.b. wegen Krankheit oder Jobverlust) Mietschulden ansammelt.

Diese Risiken solltest du auf jeden Fall bedenken. Bürgst du für dein Kind oder nahe Angehörige, kannst du die Risiken eventuell in Kauf nehmen. Geht es hingegen um eine Mietbürgschaft für Freunden oder Bekannten, ist eine Bank oder Versicherung oft die bessere Bürgen-Wahl.

 Hierauf solltest du bei einer Privat- und Elternbürgschaft achten

Überlegst du, einen Bürgschaftsvertrag zu unterzeichnen, solltest du auf Details achten:

Viele Mietbürgschaftsverträge enthalten die Formulierung “Auf die Einrede der Vorausklage wird verzichtet”. Diese Wendung macht die Mietbürgschaft zu einer selbstschuldnerische Bürgschaft – und für dich als Bürgen sehr riskant. Die Formulierung hat nämlich zur Folge, dass der Vermieter Zahlungen direkt vom Bürgen verlangen kann. Er muss nicht versuchen, das Geld zuerst von seinem Mieter zu bekommen. Als Bürge musst du direkt für Schulden und Schäden des Mieters aufkommen.

Manchmal enthalten Mietbürgschaftsverträge die Zusatzbezeichnung “Bürgschaft auf erstes Anfordern”. Das bedeutet, dass Forderungen des Vermieters nicht erst (gerichtlich) geprüft werden müssen, sondern du als Bürge direkt zahlen musst. Es kann also passieren, dass du für Mietschulden aufkommst, die es vielleicht gar nicht gibt! Enthält der Bürgschaftsvertrag den Zusatz “auf erstes Auffordern”, solltest du ihn nicht unterschreiben. Zwar sind solche Verträge mit Privatpersonen meist nicht rechtsgültig (Einrede der Anfechtbarkeit) – aber sicher ist sicher.

Bedenke die Höhe der Bürgschaft! Bei klassischen Mietbürgschaften musst du nur für Forderungen in Höhe der eigentlich zu leistenden, im Mietvertrag vereinbarten Kaution aufkommen  – also für maximal drei Nettokaltmieten. Unterzeichnest du allerdings eine freiwillige Bürgschaft, haftest du unbegrenzt!

 Was ist eine Bank-Mietbürgschaft?

Eine Mietbürgschaft durch eine Bank wird auch Bankaval genannt. Beim Bankaval springt ein Kreditinstitut bei Schäden oder Mietausfällen gegenüber dem Vermieter als selbstschuldnerischer Bürge ein. Macht der Vermieter eine entsprechende Forderung geltend, zahlt die Bank das Geld an den Vermieter aus. Der Mieter muss den Betrag anschließend an die Bank zurückzahlen. 

 Kosten und Risiken der Bankbürgschaft

Ein Bankaval bringt für den Mieter keine besonderen Risiken mit sich. Allerdings haben auch viele Banken kein großes Interesse mehr daran, diese Dienstleistung anzubieten. Findest du dennoch eine Bank, die eine Bank-Mietbürgschaft anbietet, wirst du neben einem Jahresbeitrag sicherlich Gebühren für die Kontoführung und/oder eine Avalprovision zahlen müssen. 

 Alternative: die Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung ist eine Form der Mietbürgschaft, bei der eine Versicherung als Bürge für Mietausfälle oder Schäden auftritt. Statt einer Barkaution erhält der Vermieter hier eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung.

Von dir als Mieter verlangt die Versicherung für ihre selbstschuldnerische Bürgschaft selbstverständlich eine Gegenleistung. Die Konditionen und Preise variiere dabei zwischen den verschiedenen Versicherungsanbietern. Gemeinsam haben die Angebote jedoch, dass üblicherweise sowohl ein Jahresbeitrag als auch eine Abschluss- sowie Bearbeitungsgebühr anfällt. 

Entscheidest du dich für eine Mietkautionsversicherung, solltest du Folgendes beachten:

Anbieter, die besonders günstige Jahresbeiträge bieten, verlangen oft höhere Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren. Achte bei einem Preisvergleich darum auf Details!

Vermeide unnötige Kosten, indem du dich für eine Versicherung mit flexiblen Kündigungsbedingungen entscheidest. Kannst du nicht flexibel kündigen, kann es passieren, dass du weiterhin für deine Versicherung zahlst, obwohl du schon längst aus der Wohnung ausgezogen bist.

 Wie muss eine Mietbürgschaft aussehen?

Eine Mietbürgschaft kommt durch einen Bürgschaftsvertrag – also eine schriftliche Erklärung – zustande. Der Bürge willigt durch den Vertrag ein, gegenüber dem Bürgschaftsnehmer (hier dem Vermieter) für die Verbindlichkeit des Mieters einzustehen. In diesem Zusammenhang besonders wichtig: Gemäß § 766 BGB muss der Bürgschaftsvertrag schriftlich geschlossen werden. Mündliche Zusagen allein reichen nicht aus!

Entscheidest du dich für die Mietbürgschaft einer Bank oder eine Mietkautionsversicherung, stellen Bank oder Versicherung die entsprechenden Bürgschaftsurkunden bereit. Möglicherweise muss der Bürge zuvor weitere Unterlagen (Einkommensnachweise, einen Bonitätsnachweis o.Ä.) vorlegen. Um die Erstellung der eigentlichen Urkunde musst du dich jedoch nicht kümmern. 

Geht es um eine private Mietbürgschaft und möchtest du den entsprechenden Vertrag selbst aufsetzen, musst du darauf achten, dass die Bürgschafterklärung folgende Informationen enthält:

Genaue Bezeichnung von Bürge, Bürgschaftsnehmer (Vermieter) und Schuldner (Mieter) mit Name und Anschrift 

Die Bürgschaftshöhe (maximal drei Nettokaltmieten). Hierauf kann nur verzichtet werden, wenn es sich um eine freiwillige Bürgschaft, die zusätzlich zur Kautionszahlung abgegeben wird, handelt.

Soll es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Verzicht auf die Einrede der Vorausklage handeln?

Soll es sich um eine Bürgschaft auf erstes Anfordern handeln?

Werden diese Mindestvoraussetzungen nicht erfüllt, kann die Bürgschaft ungültig sein!

Vorlagen:

 Wann ist eine Mietbürgschaft sinnvoll?

Eine Mietbürgschaft kann sowohl statt als auch zusätzlich zur Barkaution sinnvoll sein. Gerade jungen Menschen, die in ihre erste eigene Wohnung ziehen (Berufseinsteiger, Studenten etc.) kann sie aus gleich zwei Gründen helfen:

Entscheidest du dich für eine klassische Mietbürgschaft als Alternative zur Barkaution, kannst du das Geld für die Mietkaution behalten. Du kannst es verwenden, um deine Wohnung einzurichten und Notwendiges anzuschaffen.

Hast du ein eher geringes oder kein sicheres Einkommen, hast du auf dem Wohnungsmarkt schlechte Karten. Mit der Mietbürgschaft in Form einer freiwilligen Bürgschaft kannst du das ändern: Durch die freiwillige Bürgschaft erhält dein Vermieter neben der Mietkaution eine weitere Sicherheit. So können sich deine Chancen auf eine Wohnung erhöhen.

 Wie wird die Mietbürgschaft beendet?

Die Mietbürgschaft endet dann, wenn die gemietete Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter zurückgegeben wird. Das heißt: Die Bürgschaft endet mit dem Mietverhältnis. Bestehen offenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Mietschulden, nicht gezahlte Nebenkostenabrechnungen etc.) müssen diese zuerst beglichen werden. Erst dann wird die Bürgschaft aufgelöst.

Läuft das Mietverhältnis, kann eine auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bürgschaft nur schwer gekündigt werden. Zum einen kann der Bürge sie dann kündigen, wenn auch dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich wäre (das ist nur in besonderen Situationen der Fall). Zum anderen kann dem Bürgen ein Kündigungsrecht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nach Ablauf “eines angemessenen Zeitraums” zustehen. Welcher Zeitraum als “angemessen” anzusehen ist, ist rechtlich allerdings umstritten. Einigkeit besteht lediglich darüber, dass nur Zeiträume von mindestens drei Jahren in Betracht kommen.

Kündigt der Bürge die Bürgschaft mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, hat der Vermieter ein Recht auf eine alternative Sicherheit, z.B. in Form einer Barkaution oder Bankbürgschaft. 

 Die wichtigsten Fragen zur Mietbürgschaft zusammengefasst

 Welches Risiko geht der Mietbürge ein?

Mit einer Mietbürgschaft geht ein privater Bürge ein hohes Risiko ein: Zahlt der Mieter Miete oder Nebenkosten nicht oder macht in der Wohnung etwas kaputt, muss der Bürge dafür zahlen. Bedenke dieses Risiko genau, wenn du darum gebeten wirst, eine Privatbürgschaft abzuschließen, um einer anderen Person bessere Chancen bei der Wohnungssuche zu verschaffen! 

 Wann muss der Mietbürge zahlen?

Der Mietbürge muss nur im sogenannten Schadensfall zahlen. Einen Schadensfall liegt dann vor, wenn der Vermieter am Ende eines Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zugreifen muss, um sein Geld für Mietrückständen, nicht gezahlten Nebenkosten oder ähnliches zu erhalten

 Was bedeutet “selbstschuldnerische Bürgschaft”?

Wird eine Mietbürgschaft als selbstschuldnerische Bürgschaft abgeschlossen, kann der Vermieter den Bürgen direkt dazu auffordern, für Mietrückstände oder Schäden aufzukommen – so, als wäre der Bürge selbst Schuldner. Der Vermieter muss nicht zuerst versuchen, sein Geld vom Mieter zu bekommen.

 Was ist mit „Verzicht auf Einrede der Vorausklage" gemeint?

„Verzicht auf Einrede der Vorausklage" bedeutet, dass der Bürge Zahlungen, die der Vermieter aufgrund der Bürgschaft verlangt, auch dann nicht verweigern darf, wenn der Vermieter zuvor nicht versucht hat, die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter durchzusetzen. 

Im Klartext bedeutet das: Geht der Vermieter davon aus, dass bei seinem Mieter “nichts zu holen” ist, muss er gar nicht erst versuchen, gerichtlich gegen ihn vorzugehen. Er kann sich direkt an dich als Bürgen wenden.

 Was bedeutet “Bürgschaft auf erstes Anfordern”?

“Auf erstes Anfordern” bedeutet, dass der Bürge Forderung des Vermieters sofort (bei der ersten Aufforderung) erfüllen muss – egal, ob sie rechtmäßig sind oder nicht. Behauptet der Vermieter also, der Mieter hätte Schäden in seiner Wohnung verursacht, musst du als Bürge zahlen. Stellt sich später heraus, dass die Forderung unrechtmäßig war, musst du dein Geld gerichtlich zurückfordern.

Achte darauf, keine Bürgschaft auf erstes Auffordern zu unterschreiben! Eine Bürgschaft ohne “auf erstes Anfordern” ist eine fairere Lösung für alle Beteiligten.

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