Untermietvertrag – Ratgeber & kostenlose PDF-Vorlage
Du möchtest ein Zimmer oder gleich deine ganze Wohnung untervermieten? Dann brauchst du nicht nur die Zustimmung deines Vermieters, sondern möglichst auch einen schriftlichen Untermietvertrag. Was in deinem Untermietvertrag stehen sollte, erfährst du hier.
Das Wichtigste zum Untermietvertrag in aller Kürze:
Ob die Untervermietung deiner ganzen Wohnung oder eines Zimmers prinzipiell erlaubt ist, kannst du meist deinem Mietvertrag entnehmen.
Oft benötigst du für eine Untervermietung die Zustimmung deines Vermieters.
Prinzipiell kannst du einen Untermietvertrag auch mündlich schließen. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, ist ein schriftlicher Vertrag jedoch sinnvoll. Hierfür kannst du unsere PDF-Vorlage verwenden.
Möchtest du deine Wohnung an einen Gewerbebetrieb oder an Touristen untervermieten, gelten besondere Regeln.
Schließt du einen Untermietvertrag ab, gehst du ein echtes Mietverhältnis ein. Egal, ob der Vertrag schriftlich oder nur mündlich geschlossen wird: Du wirst Vermieter – und zwar mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet:
Als Hauptmieter bist du verpflichtet, deinem Untermieter die Wohnung bzw. die untervermieteten Räume zur Verfügung zu stellen. Dabei bist du an alle relevanten Bestimmungen aus dem Mietrecht (Kündigungsfristen, Miethöhe, Mietdauer und Nebenkosten) gebunden und musst außerdem die gesamte Miete weiterhin an deinen eigenen Vermieter überweisen. Der Untermieter ist im Gegenzug dazu verpflichtet, den vereinbarten Mietzins an dich zu zahlen.
Worauf du rund um deinen Untermietvertrag achten musst und wie er aussehen sollte, erfährst du jetzt.
Was muss in einem Untermietvertrag stehen?
Streng genommen musst du einen Untermietvertrag nicht schriftlich abschließen. Mündliche Vereinbarungen sind genauso gültig, wie schriftliche. Bedenke jedoch: Kommt es zum Streit zwischen dir und deinem Untermieter, kannst du nur schwer oder gar nicht beweisen, was ihr vereinbart habt. Obwohl es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist es daher sinnvoll, einen schriftlichen Vertrag zu schließen.
Welche Punkte in deinem Untermietvertrag geregelt werden müssen, richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften zum “normalen” Mietvertrag aus § 535 BGB. Die folgenden Punkte sollten daher in deinem Mietvertrag geklärt bzw. geregelt werden:
Wer sind die Vertragsparteien (Hauptmieter und Untermieter)?
Um welche Wohnung geht es (Beschreibung der Wohnung inklusive Adresse und Stockwerk)?
Welche Räume werden untervermietet und welche Räume dürfen mitbenutzt werden?
Wie viele Schlüssel wurden dem Untermieter ausgehändigt?
Wie hoch ist die monatliche (Unter-)Miete?
Wie hoch ist die Kaution?
Wann beginnt das Untermietverhältnis und soll es befristet sein?
Welche Kündigungsfristen sollen gelten?
Unterschriften beider Vertragsparteien
Achtung! Erlaubnis des Vermieters für die Untervermietung
Möchtest du deine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, ist das gemäß § 540 BGB nur mit Erlaubnis deines Vermieters möglich. Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis, darfst du nicht untervermieten. Tust du es trotzdem, kann das den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen!
Möchtest du nur einen Teil deiner Wohnung untervermieten, kannst du auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung hingegen einen Anspruch haben. Das bedeutet: Der Vermieter muss der Untervermietung einzelner Zimmer dann zustimmen. Einen Anspruch auf die Zustimmung hast du gemäß § 553 BGB immer dann, wenn du ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hast.
Wann besteht ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung?
Möchtest du einen Teil deiner Wohnung untervermieten, können verschiedene Gründe dein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung rechtfertigen. In folgenden und in vergleichbaren Fällen ist ein berechtigtes Interesse gegeben:
Wirtschaftliche Gründe: Ein wirtschaftlicher Grund, der den Vermieter zur Zustimmung zu einer Untervermietung verpflichtet, liegt vor, wenn du dir deine Wohnung allein nicht mehr leisten kannst. Nach der Trennung von deinem Partner kannst du daher etwa einen Anspruch auf Zustimmung haben. Außerdem kann auch der Umstand, dass du dich längere Zeit im Ausland aufhältst und Kosten senken möchtest, ein “berechtigtes Interesse” darstellen.
Persönliche Gründe: Möchtest du einen Teil deiner Wohnung an Verwandten oder einen Lebenspartner untervermieten, liegt regelmäßig ein berechtigtes persönliches Interesse an der Untervermietung vor. Häufig abwesende Mieter können zudem ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, wenn sie so das Einbruchsrisiko senken wollen.
Wann darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?
Möchtest du deine gesamte Wohnung untervermieten oder besteht kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung einzelner Räume, kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen. Sogar dann, wenn Eltern aus einer Wohnung ausziehen und die gesamte Wohnung an ihr Kind untervermieten möchten, muss der Vermieter das nicht akzeptieren.
In folgender Übersicht haben wir für dich zusammengefasst, wann dein Vermieter einem Untermietvertrag zustimmen muss und wann er ablehnen darf:
Vermieter muss zustimmen, wenn…
Vermieter darf ablehnen, wenn…
Vermieter muss zustimmen, wenn…
der Mieter möchte mit einem Lebenspartner oder einer Partnerin zusammenwohnen.
Vermieter darf ablehnen, wenn…
der Vermieter hat den begründeten Verdacht, dass der Untermieter den Hausfrieden stört oder die Wohnung zweckentfremdet oder beschädigt.
Vermieter muss zustimmen, wenn…
der Mieter verdient weniger Geld als zuvor und ist auf die Untervermietung angewiesen, um die Miete weiterhin zahlen zu können.
Vermieter darf ablehnen, wenn…
eine Überbelegung der Wohnung eintritt, sobald eine weitere Person einzieht.
Vermieter muss zustimmen, wenn…
der Mieter pflegebedürftig wird und eine Pflegekraft bei ihm einziehen soll.
Vermieter darf ablehnen, wenn…
der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte.
wann dein Vermieter einem Untermietvertrag zustimmen muss und wann er ablehnen darf
Alternative zum Untermietvertrag: Mehrere Hauptmieter
Dein Vermieter möchte der Untervermietung deiner Wohnung nicht zustimmen? Möchtest du dennoch etwa eine WG gründen, kann ein Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern eine Alternative zur Untermiete sei. Auch hiermit muss dein Vermieter selbstverständlich einverstanden sein. Allerdings ist es wahrscheinlicher, dass er zustimmt, da ihm der Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern mehr Sicherheit gibt. Schließlich haften alle Mieter gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter.
Untermietvertrag einer Gewerbefläche – geht das?
Gewerbemietverträge werden oft zeitlich befristet, aber mit langen Kündigungsausschlussfristen geschlossen. Das ist problematisch, wenn du dein Gewerbe aufgeben oder damit umziehen möchtest. Allerdings ist in solchen Fällen eine Untervermietung der Gewerberäume grundsätzlich möglich.
Nicht verwechsel: Untervermietung von Mieträumen zu gewerblichen Zwecken
Du möchtest deine ganze Wohnung oder nur ein Zimmer an Reisende untervermieten und dir damit etwas dazuverdienen? Insbesondere bei der tageweisen Vermietung deiner Wohnung an Touristen solltest du vorsichtig sein. Das gilt auch dann, wenn dein Vermieter mit einer Untervermietung prinzipiell einverstanden ist.
Grund dafür: Vermietest du deine Wohnung in der Art einer Ferienwohnung ganz oder teilweise unter, kann das als gewerbliche Nutzung zu Beherbergungszwecken gewertet werden. Die gewerbliche Untervermietung ist allerdings nicht von einer generellen Untermietzustimmung des Vermieters abgedeckt!
Frage bei deinem Vermieter darum explizit nach, ob er mit der zeitweisen Untervermietung an Feriengäste einverstanden ist. Lass dir seine Zustimmung unbedingt schriftlich bestätigen!