Vorfälligkeitsentschädigung

 Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um eine Gebühr, die Kreditgeber erheben können, wenn Kunden einen großen Teil oder die gesamte Schuld vor dem geplanten Fälligkeitsdatum des Kredits tilgen. Sie wird in der Regel in einer Klausel im Kreditvertrag festgelegt.

Darlehen wie Autokredite und Hypotheken sind in der Regel vertraglich für eine bestimmte Zeitspanne ausgelegt (bekannt als "Laufzeit"), wobei der Kreditsaldo am Ende der Laufzeit Null erreicht. Wenn Kunden die Schulden vor Ende der Laufzeit tilgen oder eine nicht vertraglich vereinbarte Sondertilgung tätigen wollen, können Kreditgeber möglicherweise Strafgebühren für diese vorzeitige Rückzahlung verlangen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig davon, um was für eine Art von Kredit es sich handelt und basiert entweder auf einem Prozentsatz der verbleibenden Schuld, inklusive Zinsen, oder auf einer Summe, die aus den restlichen zu zahlenden Zinsen abgeleitet wird.

Vorfälligkeitsentschädigungen können im Rahmen von Baufinanzierungen unter Umständen viele Tausend Euro betragen. Die Gründe dafür sind die hohen Kreditsummen und die fehlende gesetzliche Deckelung.

Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung können Baufinanzierungen immer ohne Entschädigung gekündigt werden.

Bei Ratenkrediten ist die Vorfälligkeitsentschädigung seit dem Jahr 2010 auf maximal 1 Prozent der Restschuld der Kreditsumme beschränkt.

 Warum gibt es die Vorfälligkeitsentschädigung?

Kreditgeber verlangen für die Vergabe eines Kredits Zinsen. So verdienen Kreditinstitute Geld. Wenn Kunden Darlehen vorzeitig zurückzahlen, entgeht dem Kreditinstitut ein Teil des vertraglich vereinbarten Zinsgewinns, der die Vergabe des Darlehens überhaupt erst lohnenswert gemacht hat.

Da geschlossene Verträge grundsätzlich einzuhalten sind, darf der Bank kein Nachteil entstehen, falls du vorzeitig deine Schulden bezahlst. Einfach gesagt, stellt die Vorfälligkeitsentschädigung sicher, dass sich die Kreditvergabe für die Bank lohnt, auch wenn du früher deine Schulden tilgst.

Für Kreditgeber bietet eine vertraglich vereinbarte Vorfälligkeitsentschädigung die Möglichkeit, niedrigere Zinssätze zu vermarkten, da sie sicher sein können, die Differenz entweder über die Laufzeit des Kredits auszugleichen, oder bei Erhalt einer Vorfälligkeitsentschädigung erhalten.

 Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Ratenkredit

Bei einem Ratenkredit erhält der Kreditgebergeber keine Absicherung durch eine Grundschuld für die Vergabe des Kredits. Auch Autokredite werden wie Ratenkredite behandelt, obwohl dabei bisweilen das Fahrzeug als Sicherheit zur Verfügung gestellt werden muss.

Durch eine EU-Verbraucherkreditrichtlinie, die seit 2010 in Deutschland umgesetzt wird, wird es Kreditnehmern ermöglicht, Ratenkredite unter Umständen vorzeitig zu kündigen, ohne dass sie hohe Entschädigungen an die Bank zahlen müssen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird durch die neue Regelung begrenzt. Dabei ist das Datum der Vertragsunterzeichnung maßgeblich.

Bei Ratenkrediten, die vor dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden greifen die neuen Regelungen nicht. Bei diesen Verträgen ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht gesetzlich beschränkt. Es gilt das, was im Vertrag vereinbart wurde. Lies dir den Vertrag trotzdem aufmerksam durch. Denn möglicherweise steht dort, dass du ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus dem Vertrag kommst.

Bei Ratenkrediten nach dem 10. Juni 2010 gilt, dass sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung prozentual an der Restschuld orientieren muss (§ 502 Abs. 1 BGB). Wenn dein Kredit noch länger als zwölf Monate laufen würde, darf die Bank höchstens 1 Prozent der Restschuld verlangen. Beträgt die Restlaufzeit deines Ratenkredits weniger als zwölf Monate, dann sinkt die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sogar auf 0,5 Prozent der Restschuld.

Durch diese Regelung ist fast sicher, dass du bei einer vorzeitigen Rückzahlung Geld sparst. Es kann sich daher, beispielsweise bei sinkenden Zinssätzen lohnen, den bestehenden Ratenkredit umzuschulden.

Hinweis: Gelegentlich versuchen Banken statt einer Vorfälligkeitsentschädigung eine Bearbeitungsgebühr zu erhalten. Entsprechende Klauseln wurden vom Bundesgerichtshof jedoch für unwirksam erklärt. Die Begründung für diese Entscheidung lautete, dass Verbraucher durch eine solche Regelung benachteiligt würden, da die gesetzlich vorgesehene Entschädigung immer günstiger sei als die Gebühr. Banken dürfen aber nicht zum Nachteil des Kunden vom Gesetz abweichen.

 Die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung

Leider lassen können die gesetzlichen Vorgaben zur Vorfälligkeitsentschädigung nicht auf Verträge im Zusammenhang mit Baufinanzierungen übertragen werden, weil diese über das sogenannte Grundpfandrecht abgesichert werden. Da die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch Banken oft sehr intransparent und wenig verbraucherfreundlich ist, solltest du entsprechende Vereinbarungen in jedem Fall von einem Fachmann prüfen lassen.

Die gute Nachricht: Auch wenn die Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen einer  Baufinanzierung nicht so engen Grenzen unterliegt wie bei Ratenkrediten, hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Kreditinstituten durch vergangene Urteile einige Vorgaben gegeben, an die sie sich bei der Berechnung halten müssen:

Art der Berechnung - Grundsätzlich können Bank ihren Schaden auf zwei Arten berechnen: die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht man davon aus, dass das Geld, was die Bank von dir erhält, als Kredit an einen anderen Kunden verliehen wird. In diesem Fall entsteht der Bank ein Schaden, wenn der neue Kreditnehmer einen niedrigeren Zinssatz zahlt als du. In der Praxis ist die Aktiv-Passiv-Methode gebräuchlicher. Hierbei wird angenommen, dass die Bank dein Geld nutzt, um Wertpapiere zu kaufen. Mit den so verdienten Zinsen, kompensiert sie den Ausfall deiner Zinszahlungen.

Sondertilgungsmöglichkeiten berücksichtigen – Banken müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen, ob du bei der Erfüllung des Vertrages bis zum Ende der Laufzeit die Möglichkeit zu Sondertilgungen gehabt hättest. Durch Sondertilgungen hättest du den Kreditbetrag erheblich reduzieren können, wodurch auch die Zinseinnahmen der Bank gesunken wären. Entsprechend weniger Verlust würde die Bank bei vorzeitiger Tilgung machen und die Vorfälligkeitsentschädigung muss niedriger angesetzt werden. Dies wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt, indem er eine Klausel in den Besonderen Vereinbarungen eines Darlehensvertrags für unwirksam erklärte, nach der zukünftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht zu berücksichtigen seien.

Fiktive Wiederanlage des Rückzahlungsbetrags in Hypothekenpfandbriefen – Wird die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mit der Aktiv-Passiv-Methode berechnet, spielt die Höhe der Zinssätze in der Berechnung der Bank eine entscheidende Rolle. Je niedriger der angenommene Zinssatz für die Wertpapiere, die die Bank mit deinem Geld kaufen kann, umso größer ist der finanzielle Schaden, den die Bank im Falle einer vorzeitigen Tilgung hat – und je größer der Schaden für die Bank, umso höher die fällige Vorfälligkeitsentschädigung. Um zu gewährleisten, dass Banken bei der Berechnung einheitlich vorgehen und nicht einzelne Kreditgeber aus Eigeninteresse zu niedrige Zinsen ansetzen, hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2000 entschieden, dass als einheitliche Berechnungsgrundlage die Konditionen für Hypothekenpfandbriefe verwendet werden müssen. Des Weiteren sind Banken dazu verpflichtet, bei der Berechnung des Wiederanlagegewinns nicht den Zinssatz für die Restlaufzeit des Darlehens anzusetzen, sondern einen gestaffelten Zins.

Erspartes Risiko – Bei der Vergabe eines Bau- oder Immobilienkredits, berücksichtigt die Bank auch die Möglichkeit eines Zahlungsausfalls, also dass du den Kredit nicht oder nicht vollständig zurückzahlen kannst. Dieses Risiko wirkt sich direkt auf den Zinssatz aus, den du von der Bank erhältst. Ist deine Bonität gut, kannst du einen günstigeren Zins erhalten als bei schlechter Bonität. Zahlst du nun den Kredit vorzeitig zurück, entfällt dieses Risiko. Dieses Risikoersparnis muss die Bank zu Deinen Gunsten bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Einheitliche Vorgaben gibt es diesbezüglich allerdings nicht. Der von Banken bei ihren Berechnungen berücksichtigte Risikoteil vom Darlehenszins liegt daher meist zwischen 0,01 bis 0,1 Prozent pro Jahr.

Ersparte Verwaltungskosten – Durch die vorzeitige Kreditrückzahlung, spart die Bank Aufwand etwa für Buchungen oder Kontoauszüge. Auch dies muss sie in ihrer Berechnung zu Deinen Gunsten berücksichtigen. Jedoch existieren auch hier keine gesetzlichen Vorgaben. Üblicherweise setzen Geldhäuser für die ersparten Verwaltungskosten eine fixe Summe pro Jahr der Restlaufzeit an, der zwischen 100 und 150 Euro liegt.

Stichtag für die Berechnung – Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist der Tag heranzuziehen, an dem der Kreditgeber das Geld tatsächlich zurückerhält und nicht den Tag der Kündigung. Dies kann zu einem Problem führen: Wenn du deinen Baukredit kündigst, schaut die Bank sich zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung das aktuelle Zinsniveau an. Nur so kann die Bank eine Berechnung vornehmen. Wenn aber nun zwischen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank und der Überweisung des Geldes durch dich die Zinsen gestiegen oder gesunken sind, muss die Bank dies berücksichtigen und die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend nach oben oder nach unten anpassen.

Bearbeitungsgebühr – Banken dürfen für die Berechnung der Entschädigungssumme keine Gebühren verlangen.

 So kommst du ohne Extrazahlung aus deiner Baufinanzierung

Es gibt Fälle, bei denen du der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst, etwa wenn eine ordentliche Kündigung möglich ist, die Bank bei Vertragsabschluss einen Fehler gemacht hat oder wenn dir wegen Zahlungsverzug vorzeitig von der Bank gekündigt wurde.

 Gesetzliches Kündigungsrecht

Baufinanzierungsdarlehen können grundsätzlich nach zehn Jahren gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird – selbst wenn eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung vereinbart wurde. Stichtag ist in diesem Fall das Datum, an dem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. Da du eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten musst, kannst du den Kredit also frühestens zehn Jahre und sechs Monate nach der letzten Auszahlungsrate kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

 Fehlerhafte Angaben

Ein weiterer Ansatz, die Vorfälligkeitsentschädigung eventuell komplett umgehen zu können, findet sich eventuell im Darlehensvertrag. Banken sind seit dem 21. März 2016 (Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie) gesetzlich dazu verpflichtet ihre Baukredit-Kunden korrekt darüber zu informieren, wie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Wenn die Angaben der Bank zu dieser Berechnung unzureichend sind, ist der gesamte Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen.

Für die Prüfung deines Vertrags solltest du dir unbedingt anwaltliche Unterstützung besorgen und musst bereit sein, unter Umständen gerichtlich gegen deine Bank vorzugehen.

 Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Wenn du bei einer Bank einen Kredit aufnimmst, muss sie dich darüber informieren, dass du ein sogenanntes Widerrufsrecht hast.  Jedoch verwenden überraschenderweise bis heute viele Banken falsche Widerrufsbelehrungen in ihren Verträgen. Enthält dein Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, bist du grundsätzlich berechtigt, das Darlehen zu widerrufen – sogar mehr als ein Jahr nach Vertragsabschluss. In diesem Fall kannst du deinen Kredit zurückzahlen, ohne dass du eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst, und sparst so vielleicht viele Tausend Euro.

Bis zum Jahr 2016 gab es quasi ein „ewiges“ Widerrufsrecht. Seit 2016 existiert dies nur noch bei fehlerhaften Verträgen, die bis zum 10. Juni 2016 abgeschlossen wurden. Bei Kreditverträgen, die nach diesem Stichtag abgeschlossen wurden, erlischt das Widerrufsrecht, auch bei fehlerhafter Belehrung nach einem Jahr und 14 Tagen. Da dieser Weg keineswegs leicht ist, solltest du dir die Unterstützung eines Experten holen. Außerdem musst du bereit sein, auch gerichtlich gegen das Kreditinstitut vorzugehen.

 Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Bauspardarlehen und variabler Verzinsung

Bei einem Baukredit mit variablem Zinssatz kannst Du die Entschädigungszahlung umgehen. Einen solchen Kredit kannst du jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Allerdings ist diese Art des Kredits im Zuge privater Baufinanzierungen eher selten.

Hast du deine Immobilie mit einem Bausparvertrag finanziert und das Bauspardarlehen bereits erhalten? Auch in diesem Fall gibt es für dich keine Vorfälligkeitsentschädigung und du kannst das Darlehen jederzeit ohne Extrakosten zurückzahlen.

 Wie hoch wird die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen?

Grundsätzlich kannst du dich darauf einstellen, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus deinem Kreditvertrag teuer wird. . Im Falle einer vorzeitigen Kündigung verlangt die Bank von ihren Kunden im Durchschnitt die Rückzahlung von 10% der verbleibenden Schulden. Dies bedeutet, dass die Kosten für den vorzeitigen Ausstieg aus der Baufinanzierung ein Vielfaches der Rückzahlung des Ratenkredits betragen, wobei die Obergrenze für die Entschädigung 0,5% bis 1% der verbleibenden Schulden beträgt.

Das Problem besteht darin, dass gesetzlich nicht festgelegt ist, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Dies führt immer wieder zu Streit zwischen Banken und Verbrauchern darüber, wie viel die Bank bei Vorfälligkeit verlangen darf. Auch wenn die Rechtsprechung dazu im Laufe der Jahrzehnte gewisse Leitlinien festgelegt hat, bleibt den Banken bei ihrer Berechnung ein Gestaltungsspielraum, welchen sie tendenziell zu ihrem Vorteil nutzen dürfen.

 In jedem Fall Berechnung überprüfen (lassen)

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglichen Zinssatz und dem aktuellen Zinsniveau ab. Nachdem die Bank dir die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitgeteilt hat, kannst du wie folgt vorgehen:

 Berechnung der Bank überprüfen

Welchen Wiederanlagezins hat die Bank für ihre Berechnung zugrunde gelegt? Quelle sowie Gültigkeitsdatum für die verwendeten Zinsen müssen deutlich ersichtlich sein.

Wurden ersparte Verwaltungskosten in der Berechnung berücksichtigt? Wenn ja, in welcher Höhe?

Wurden ersparte Risikokosten in der Berechnung berücksichtigt? Wenn ja, in welcher Höhe?

Wurden eventuelle zukünftige Möglichkeiten zu Sondertilgungen berücksichtigt?

Hat die Bank eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung verlangt? Wenn ja, in welcher Höhe?

 Such dir Unterstützung

Ob eine Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu ihren eigenen Gunsten getrickst hat, können nur die wenigsten allein herausfinden. Daher empfehlen wir in diesem Fall immer die Zusammenarbeit mit einem Experten. Dir stehen folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

Verbraucherzentralen – Gegen eine überschaubare Gebühr von etwa 70 bis 100 € bieten die Verbraucherzentralen der Bundesländer eine Überprüfung der Berechnung an. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel nicht mehr als zwei bis drei Wochen.

Finanzberatungen – Es gibt diverse Finanzberatungen, die ausführliche Berechnungen für Kredite über 100.000 Euro für Beträge um 100 € anbieten.

Rechtsanwalt – Eine spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei ist im Ernstfall der beste Weg, um die Bankberechnung sowie die rechtlichen Möglichkeiten zu prüfen.

Internetrecherche – Auf Nischenwebseiten werden regelmäßig Beiträge zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung veröffentlicht. Manchen Seiten bieten auch registrierungsfreie Gratis-Vorfälligkeitsrechner.

 Werde aktiv

Sollte ein professionelles Gutachten zu einer niedrigeren Vorfälligkeitsentschädigung kommen als von deiner Bank berechnet wurde, nimm Kontakt zur Bank auf und fordere eine Berichtigung der Berechnung. Lege dafür das Gutachten bei.

 Schalte eventuell einen Anwalt ein

Sollte die Bank sich weigern, deiner Forderung nachzukommen wendest du dich am besten an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Denk allerdings daran, dass ein Anwalt auch bezahlt werden muss und sich dadurch die Ersparnis bei der Vorfälligkeitsentschädigung schmälert. Frag bei Deiner Rechts­schutz­ver­si­che­rung nach, welche Kosten sie für Dich übernehmen würde.

 Wie gehst du am besten mit der Vorfälligkeitsentschädigung um?

Hier sind einige Fragen, die du dir stellen solltest, bevor du deinen Kreditvertrag unterschreibst:

Kenne ich alle Zahlen und Kosten? Selbst wenn du nicht glaubst, dass du jemals die Entschädigung zahlen musst, ist es eine gute Idee, die Kosten genau zu kennen, nur für den Fall.

Welche Art der Vorfälligkeitsentschädigung erwartet mich? Jeder Hauskäufer muss abwägen, welcher Weg sich für seine persönliche finanzielle Situation am besten anfühlt.

Planst du, dein Haus relativ bald zu verkaufen oder zu refinanzieren? Wenn du weißt, dass du für eine längere Zeit an einem Ort bleiben wirst (soweit man sich dessen sicher sein kann), wird die Vorfälligkeitsentschädigung dich vermutlich gar nicht betreffen.

Wie hoch sind die Zinsen? Wenn du bereits einen sehr niedrigen Zinssatz zahlst, wirst du wahrscheinlich nicht refinanzieren.

Wie wichtig ist dir die Möglichkeit, vorzeitig zahlen zu können? Wenn dir eine langfristige Verschuldung zu viel Angst macht, solltest du eine Finanzierungsform in Betracht ziehen, bei der keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Hinweis: Verhandeln ist immer einen Versuch wert! Du kannst immer versuchen, eine niedrigere Gebühr auszuhandeln. Denn auch wenn du planst, viele Jahre in deinem neuen Haus zu bleiben, kann es sich lohnen, zu verhandeln, um dein Risiko zu minimieren. Frag deinen Kreditgeber, ob und unter welchen Umständen er auf die Gebühr verzichten würde. Wenn er zustimmt (was, um ehrlich zu sein, unwahrscheinlich ist, aber immer einen Versuch wert), lass es dir schriftlich geben. Du kannst deine Bank auch um ein Angebot ohne die Gebühr bitten, aber denk daran, dass sich dadurch dein Zinssatz erhöhen könnte.

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