Mit dem Baukredit ins Eigenheim

Untersuchungen des Statistischen Bundesamts haben ergeben, dass im Jahr 2022 nur etwas mehr als 41 Prozent der Deutschen eine eigene Immobilie besaßen. Im europäischen Vergleich macht uns das zum Schlusslicht, wenn es um Wohneigentum geht. Klar ist aber auch: Die allermeisten Menschen in Deutschland wünschen sich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung und wohnen eher „unfreiwillig“ zur Miete. 

Was so viele Menschen davon abhält, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen? Ganz einfach: Bau oder Kauf einer Immobilie sind enorme finanzielle Belastungen. Ohne einen Baukredit ist beides für die allermeisten Menschen nicht zu finanzieren. Und auch der Baukredit selbst schreckt viele ab. Oft ist nicht einfach zu verstehen, die Erfüllung welcher Voraussetzungen die Bank verlangt, wie viel du für deinen Kredit an die Bank zahlst und welche Kreditart die passende ist. 

Um dem komplexen Thema Baufinanzierung seinen Schrecken zu nehmen, zeigen wir dir im Folgenden, was ein Baukredit ist, welche Arten es gibt und wie du Schritt für Schritt zu deinem Baukredit kommst. 

 Was ist ein Baukredit? 

Für den Baukredit gibt es mittlerweile viele Namen: Immobilienkredit, Baufinanzierung oder eben Baukredit. Immer handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen. Das heißt: Leiht dir die Bank die gewünschte Summe, darfst du sie nur für Neubau- oder Umbaumaßnahmen sowie für den Kauf einer Immobilie verwenden. Die Darlehenshöhe sowie die Laufzeit werden individuell vereinbart. 

Baukredite sind ein komplexes Thema. Zum einen gibt es gleich mehrere verschiedene Darlehensarten, zwischen denen du wählen kannst. Zum anderen beeinflussen viele verschiedene Faktoren wie die Höhe deines Eigenkapitals, deine Bonität, die Möglichkeit der Sondertilgung und die Frage, ob Banken einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen oder nicht, die Konditionen deines Kredits.

Den einen Baukredit, der zu jedem passt, können wir dir daher nicht empfehlen. Was wir jedoch können, ist dir zeigen, worauf es bei einem Baukredit ankommt, welche Arten es gibt und wie du Schritt für Schritt zu deinem Immobiliendarlehen gelangst. So bist du bestens auf deine persönliche Beratung bei einer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater vorbereitet.

 Die verschiedenen Baukredit-Arten

Wer eine Immobilie finanzieren will, hat mehrere Möglichkeiten. Wichtig ist, sich über die gängigsten Finanzierungsarten zu informieren. Nur so verstehst du, was die verschiedenen Finanzierungstypen auszeichnet, und kannst Laufzeiten sowie Zinsen und Kosten effektiv vergleichen.

 Das Annuitätendarlehen 

Hinter dem Annuitätendarlehen verbirgt sich ein Tilgungsdarlehen mit einer konstanten Rate, die du an die Bank zahlst. Die Rate setzt sich dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Sofern eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart ist, bleibt die zu zahlende Rate über die gesamte Laufzeit gleich. 

Zu Beginn der Laufzeit werden mehr Zinsen gezahlt, die anfängliche Tilgung ist gering. Während der Vertragslaufzeit steigt bei gleichbleibender Ratenhöhe der Anteil der Tilgung im Verhältnis zur Zinszahlung aber kontinuierlich an. Der Tilgungsanteil erhöht sich, bis zum Ende der Laufzeit fast die gesamte Rate zur Tilgung verwendet wird. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld bestenfalls vollständig getilgt. 

 Das Hypothekendarlehen 

Ein Hypothekendarlehen ist ein spezieller Baukredit, der durch eine Grundpfandrecht – in Form einer Hypothek oder Grundschuld – abgesichert ist. Das bedeutet: Wird ein solches Darlehen abgeschlossen, wird zugunsten der Bank ein Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen. Das gibt der Bank das Recht, die finanzierte Immobilie zu verkaufen, falls du das geliehene Geld nicht zurückzahlst. Hypothekendarlehen, die als Annuitätendarlehen und damit mit einer gleichbleibenden Rate ausgestaltet sind, sind die Standardform der Baufinanzierung.

 Das Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen eignet sich bei einer langfristigen, vorausschauenden Planung deines Immobilienvorhabens besonders gut. Es besteht nämlich aus einer Spar- und einer Darlehensphase. Das bedeutet:

Zuerst zählst du regelmäßig eine bestimmte Summe in einen Bausparvertrag ein, bis eine vereinbarte Bausparsumme erreicht ist. Sie bildet den Grundstein für deinen zinsgünstigen Bausparkredit. 

Ist die vereinbarte Summe angespart, leiht dir die Bank den restlichen Betrag, der noch zur Bausparsumme fehlt – dir wird also ein Bauspardarlehen gewährt. Ein großes Plus des Bauspardarlehns  ist die Förderung durch den Staat. Sowohl die Arbeitnehmersparzulage als auch die Wohnungsbauprämie können in den Bausparvertrag fließen.

 Das Festdarlehen, Zinszahlungsdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen

Das Festdarlehen – auch Zinszahlungsdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen genannt – hat viele Namen, funktioniert aber nach einem einfachen Prinzip: Du zahlst zunächst nur eine kleine Rate, die den effektiven Jahreszins, also die Kosten des Darlehns, abdeckt. Tilgungszahlungen – also Zahlungen zur Reduzierung deiner eigentlichen Schuld – zahlst du erst einmal nicht.

Die Kreditsumme, die du dir von der Bank geliehen hast, wird erst am Ende der Laufzeit in einer Summe fällig. Man spricht daher auch von einem endfälligen Darlehen. Um den gesamten Finanzierungsbetrag am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zahlen zu können, kannst du parallel beispielsweise etwa in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung einzahlen.

 Das Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist ein Finanzierungsprodukt, mit dem du dir den Zinssatz von heute für deine zukünftigen Immobilienprojekte sichernst. Das bedeutet: Du schließt das Forward-Darlehen heute zu den aktuellen Zinsen ab. Den eigentlichen Kredit nimmst du aber erst später auf und kannst auch erst zu einem späteren Zeitpunkt über das Geld verfügen. 

 Was kostet ein Baukredit? 

Die besten Zinskonditionen für eine Baufinanzierung liegen derzeit (Stand: 09.2024) zwischen 3,06 und 3,80 effektivem Jahreszins.  

Welche Kosten genau anfallen, ist jedoch von mehreren Faktoren abhängig. Eine Rolle spielen etwa der vereinbarte Zeitraum der Sollzinsbindung, die Bewertung deiner Bonität durch die Bank und dein eingebrachtes Eigenkapital. Das bedeutet im Detail:

Sollzinsbindung: Unter der Sollzinsbindung ist der Zeitraum zu verstehen, für den der Sollzins deiner Baufinanzierung fest vereinbart ist und nicht geändert werden kann. Es kann eine Sollzinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren vereinbart werden. Dabei gilt: Je kürzer der Zeitraum der Sollzinsbindung, desto günstiger der Sollzins, den die Bank dir anbietet. Tipp: Welche Zinsbindung richtig ist, hängt vom aktuellen Zinsniveau ab. Sind die Bauzinsen aktuell eher niedrig, vereinbare besser eine lange Zinsbindung. So bekommst du eventuell nicht den optimalen Sollzins, sparst langfristig aber trotzdem. 

Bonitätsbewertung: Um deine Bonität – also deine Kreditwürdigkeit – zu prüfen, fordern Banken einige Unterlagen von dir. Hierzu zählen etwa Einkommensnachweise, Nachweise über dein Eigenkapital, das Verhältnis deiner Einnahmen zu deinen Ausgaben zueinander sowie die Bewertung deines Zahlungsverhaltens durch die SCHUFA. Je besser die Bewertung unter Berücksichtigung aller relevanter Faktoren ausfällt, desto günstiger das Zinsangebot der Bank. 

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Eigenkapital: Um von günstigen Zinsen zu profitieren, solltest du unbedingt Eigenkapital mitbringen. Sinnvoll ist ein Eigenkapitalanteil von ungefähr 20 Prozent oder mehr.  Es ist natürlich auch möglich, einen Baukredit ohne Eigenkapital abzuschließen. In diesen Fall spricht man von einer Vollfinanzierung, bei der die Immobilie komplett durch ein Baudarlehen finanziert wird. Das bedeutet, dass die Bank auch die Nebenkosten wie Maklergebühr oder Notarkosten finanziert. Das stellt allerdings ein recht hohes Risiko für die Bank dar, sodass sie Risikozuschläge und höhere Sollzinsen erhebt.

 Schritt für Schritt zum Baukredit

Der Weg zur eigenen Immobilie ist lang – damit er nicht zur Sackgasse wird, zeigen wir dir im Folgenden Schritt für Schritt, wie dein Weg zum Baukredit und zur eigenen Immobilie aussehen kann:

 Finanzen checken und Baukredit planen

Checke in einem ersten Schritt deine Finanzen. So findest du heraus, wie viel Haus du dir leisten kannst beziehungsweise welche Baukreditsumme realistisch ist. Das bedeutet: Noch bevor du dich nach einer konkreten Immobilie umsiehst oder deinen Bau planst, solltest du dein realistisches Budget ermitteln. Hierbei kannst du dir Hilfe von einem möglichst unabhängigen Finanzberater holen.

Gemeinsam mit deinem Berater ermittelst du, wie es um deine Finanzen bestellt ist, welche monatliche Rate du dir leisten kannst und wie hoch eine realistische Kreditsumme in deinem Fall ist. Wichtig ist in diesem Zusammenhang eine Haushaltsüberschuss-Rechnung, bei der alle Ausgaben und Einnahmen gegenübergestellt werden. Möchtest du dir vorab schon mal ein Bild deiner Finanzsituation machen, hilft dir bonify: Melde dich einfach an und checke deine Finanzsituation und deine Bonität.

 Auf Immobiliensuche gehen

Kennst du deine finanzielle Situation und deinen Spielraum, kannst du dich auf dem Immobilienmarkt umsehen beziehungsweise deinen Hausbau planen. Deine zuvor ermittelte realistische Kredithöhe behältst du bei Preisverhandlungen im Hinterkopf. 

 Deinen Baukredit finden

Bist du dir klarer darüber, wie viel Eigenheim du dir leisten kannst oder hast schon ein bestimmtes Objekt im Auge, kannst du deine Baufinanzierung konkreter planen. Bestenfalls hast du Unterlagen zu deiner Wunschimmobilie, Baupläne und die Baugenehmigung bereits in der Tasche, wenn du deinen Finanzierungsberater triffst.

Um deine Baufinanzierung festzumachen, solltest du dir die verschiedenen Optionen rund um Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung und Co. genauer ansehen und festlegen, wie viel Eigenkapital du in dein Immobilienprojekt einbringen kannst. Sind diese Punkte geklärt, kannst du verschiedene Finanzierungsvorschläge zu deinen Wunschkonditionen einholen. Auch Baukreditrechner helfen dir dabei. 

Übrigens: Hast du einen interessanten Baukredit mit günstigen Konditionen gefunden, stellst du zuerst nur eine Konditionsanfragebei der zuständigen Bank! Achte darauf, nicht direkt eine Kreditanfrage zu stellen, da sich diese auf die bei der SCHUFA oder eine andere Auskunftei zu dir hinterlegten Informationen auswirken kann. 

 Fördermöglichkeiten für dein Immobiliendarlehen nutzen

Als Bauherren oder Immobilienkäufer kannst du staatliche Unterstützung erhalten, wenn du beispielsweise energieeffizient baust oder sanierst. Allerdings gibt es viele verschiedene staatliche Förderungsoptionen auf Bundes- und Landesebene, die dein Immobilienvorhaben günstiger machen können. Die Möglichkeiten reichen dabei von günstigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bis hin zu finanziellen Zuschüssen für bestimmte Bauvorhaben oder Personengruppen. Informiere dich bei deinem Finanzierungsberater, dem zuständigen Bauamt sowie den Landesförderbanken über deine Optionen. 

 Kreditantrag stellen

Hast du dich über alle Fördermöglichkeiten informiert und dich für ein passendes Kreditangebot entschieden, kannst du deinen Kreditantrag stellen. Achte dabei darauf, deiner Bank alle notwendigen Unterlagen zum Finanzierungsbedarf, zur gewünschten Immobilie und deiner finanziellen Situation vorzulegen. Hast du alle Unterlagen eingereicht, heißt es nun: Zurücklehnen und auf deine Finanzierungszusage warten. 

 Die Sektkorken knallen lassen!

Du hast deine Finanzierungszusage erhalten? Dann ist es jetzt Zeit, mit dem Bau zu beginnen oder einen Termin beim Notar zu vereinbaren und den Kauf deines Hauses oder deiner Wohnung festzumachen. Vergiss nicht, anschließend die Sektkorken knallen zu lassen!

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