Mit dem Baukredit ins Eigenheim

Deutschland ist ein Land der Häuslebauer. Laut einer 2018 durchgeführten Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey für SPIEGEL ONLINE wollen rund 84 Prozent der Befragten lieben in den eigenen vier Wänden statt zur Miete wohnen. Die Realität sieht aber anders aus: Nur jeder Zweite wohnt in Deutschland in einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus. 

Um sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen, muss häufig auf einen sogenannten Baukredit zurückgegriffen werden. Da dies für viele die größte Investition im Leben ist, sollte dieser Schritt sorgfältig durchdacht und die Möglichkeiten abgewogen werden. Wir geben euch in diesem Artikel einen Überblick über die wichtigsten Fakten, erklären euch, was ihr beim Abschluss eines Baukredits beachten müsst und was es für unterschiedliche Baufinanzierungsarten es gibt. 

 Was ist ein Baukredit? 

Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei einem Baukredit beziehungsweise bei einer Baufinanzierung um ein zweckgebundenes Darlehen. Das heißt, dass er nur für einen Neubau- oder Umbaumaßnahmen sowie für den Kauf einer Immobilie verwendet wird. Für den Baukredit gibt es mittlerweile viele unterschiedliche Namen, wie Immobilienkredit oder eben Baufinanzierung. Die Darlehenshöhe sowie die Laufzeit werden individuell festgelegt. 

Bei einem Baukredit handelt es sich um ein komplexes Thema. Es müssen die unterschiedlichsten Variablen wie beispielsweise die Darlehenssumme, die Höhe des Eigenkapitals, der Zinssatz, die Möglichkeit auf Sondertilgung und noch viel mehr berücksichtigt werden.

Beim Baukredit handelt es sich um einen besicherten Kredit. Als Absicherung wird im Grundbuch eine Eintragung der gewährten Summe als Grundschuld vorgenommen. Die Bank sichert sich auf diese Weise vor einem Verlust ab. Entsprechend kann die Bank bzw. der Kreditgeber bei Nicht-Rückzahlung des Kredits die Immobilie verkaufen oder versteigern. Vom Erlös darf er seine Forderungen nebst den aufgelaufenen Zinsen einbehalten. Der Rest wird an den ehemaligen Darlehensnehmer ausgezahlt.

 Die verschiedenen Arten eines Baudarlehens

Wer eine Immobilie finanzieren will, hat mehrere Möglichkeiten. Wichtig ist, sich über die unterschiedlichen Finanzierungsarten zu informieren. Dabei sollte man sich unbedingt Zeit lassen und in Ruhe die einzelnen Finanzierungsformen, Laufzeiten sowie Zinsen und die Möglichkeiten in puncto öffentliche Fördermittel ausloten. 

 Das Annuitätendarlehen 

Hinter dem Annuitätendarlehen oder auch Hypothekendarlehen verbirgt sich ein Tilgungsdarlehen mit einer konstanten Rate. Wurde eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart, bleibt die zu zahlende Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Die Dauer der Sollzinsbindung ist variabel und wird zum Abschluss des Darlehens festgelegt. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. 

Bei Abschluss des Darlehens wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Zu Beginn der Laufzeit werden mehr Zinsen gezahlt, die anfängliche Tilgung ist gering. Während der Vertragslaufzeit steigt bei gleichbleibender Ratenhöhe der Anteil der Tilgung im Verhältnis zur Zinszahlung kontinuierlich pro Monat an. Dieser erhöht sich solange, bis zum Ende der Laufzeit fast die gesamte Rate zur Tilgung verwendet wird. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit des Kredits erheblich. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. 

Das Tilgungsdarlehen ist dem Annuitätendarlehen sehr ähnlich. Der Unterschied liegt darin, dass sich die Tilgung während der Laufzeit nicht erhöht. Die Zinseinsparungen durch die sinkende Restschuld zeigt sich hier durch sinkende Rückzahlungsraten im Zeitverlauf. 

 Der Bausparvertrag

Bausparverträge eignen sich besonders bei einer langfristigen, vorausschauenden Planung, da bereits früh der Grundstein für einen zinssicheren Bausparkredit gelegt wird. 

Beim Abschluss eines Bausparvertrages wird eine bestimmte Bausparsumme sowie die Sparrate vereinbart. Während der Vertragslaufzeit wird ein gewisser Prozentsatz dieser Summe angespart. Der restliche Betrag, der nach der Ansparphase noch zur Bausparsumme fehlt, wird bei Zuteilung des Bausparvertrages als Darlehen gewährt. 

Ein großes Plus des Bausparvertrags ist die Förderung durch den Staat. Sowohl die Arbeitnehmersparzulage als auch die Wohnungsbauprämie können in den Bausparvertrag fließen.

 Das Zinszahlungsdarlehen oder auch Fälligkeitsdarlehen

Beim Zinszahlungsdarlehen wird zunächst nur der effektive Jahreszins, also die Zinsen, zurückgezahlt. Erst am Ende der Laufzeit wird die Kreditsumme in einer Rate getilgt. Um diesen Betrag aufzubringen, wird parallel beispielsweise in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung eingezahlt. Das Zinszahlungsdarlehen eignet sich, wenn mit zukünftigen Einnahmen gerechnet wird oder Steuervorteile genutzt werden können.

 Das Forward-Darlehen

Beim Forward-Darlehen handelt es sich um eine Art der Anschlussfinanzierung. Diese wird unter Umständen notwendig, wenn die vereinbarte Laufzeit der Zinsbindung beim Annuitätendarlehen abgelaufen ist. Dann wird die Restschuld zu neuen Konditionen ausgehandelt. 

Das Besondere am Forward-Darlehen ist, dass man sich das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung sichert. Allerdings handelt es sich bei dieser Anschlussfinanzierung um einen verbindlichen Darlehensvertrag, dann den sich beide Parteien halten müssen. Das gilt auch, wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die des Forward-Darlehens.

 Was kostet ein Baukredit? 

Wer einen günstigen Baukredit mit niedrigen Zinsen erhalten will, muss dabei einiges beachten. Um von günstigen Zinsen zu profitieren, sollte man unbedingt über Eigenkapital verfügen. Alle, die ein Eigenkapital von ungefähr 20 Prozent aufbringen können, liegen klar im Vorteil, da mehr Eigenkapital in der Regel günstigere Zinsen und eine geringere Kreditsumme bedeuten.

Es ist übrigens auch möglich, einen Baukredit ohne Eigenkapital abzuschließen. Bei der sogenannten Vollfinanzierung wird die Immobilie komplett durch ein Baudarlehen finanziert. Das bedeutet, dass die Bank auch die Nebenkosten wie Maklergebühr oder Notarkosten mitfinanziert. Aufgrund des hohen Risikos erhebt die finanzierende Bank meist hohe Risikozuschläge, einen hohen monatlichen Tilgungssatz oder weitere Sicherheiten.

 Schritt für Schritt zum Baukredit

Eine Baufinanzierung ist eine enorme Investition und sollte deshalb gut überlegt sein. Eine sorgfältige Planung, der Vergleich verschiedener Banken mit ihren Darlehensangeboten sowie der Überblick über die eigenen Finanzen ist absolut notwendig. 

#1 – Überblick verschaffen

Wie bei jedem Kredit ist es extrem wichtig, die monatliche Rate richtig festzulegen. Dafür musst Du wissen, wie es um Deine finanzielle Situation bestellt ist. Das geht am besten mit einer Haushaltsüberschuss-Rechnung, bei der alle Ausgaben und Einnahmen gegenübergestellt werden. Wichtig ist, dass jede noch so kleine, regelmäßige Zahlung Beachtung findet. 

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#2 – Bonität prüfen

Bevor Du zur Bank gehst und einen Baukredit beantragt, solltest Du bereits im Vorfeld Deine Bonität prüfen, Deine Bank tut das unter anderem auch. Der Aufwand lohnt sich gleich aus mehreren Gründen: Erstens hast Du die Möglichkeit, falsche oder veraltete Einträge korrigieren oder löschen zu lassen. Zweitens kannst Du so gut vorbereitet in die Verhandlung der Kreditkonditionen gehen. Übrigens: Seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) gelten strengere Regeln bei der Bonitätsprüfung für die Baufinanzierung durch den Kreditgeber. Was sich geändert hat, erfährst Du hier. 

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#3 – Baukredite vergleichen

Wer sich umfassend über mögliche Baukredite informiert, hat gute Chancen, einen günstigen Kredit zu erhalten. Ein Baukreditrechner hilft Dir dabei. Wenn Du einen für Dich passenden Baukredit mit günstigen Konditionen gefunden hast, bestehe darauf, dass die Bank eine Konditionsanfrage an die zuständige Auskunftei schickt, da diese keinen Einfluss auf Deine Bonität hat. 

Beim Vergleich der unterschiedlichen Angebote sollte immer auch auf die Länge der Zinsbindung, die Möglichkeit zu Sondertilgungen sowie auf eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung geachtet werden. 

Eine lange Zinsfestschreibung kann sich bei einem sehr niedrigen Zinsniveau lohnen. In puncto Sondertilgungen solltest Du darauf achten, wann und in welcher Höhe solche möglich sind. Eine jährliche Sondertilgung von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ist bei vielen Banken noch nicht mit Extrakosten verbunden. Bei der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um ein Entschädigungsentgelt, das an die Bank geleistet werden muss, wenn der Vertrag – zum Beispiel im Falle einer Scheidung oder eines Wohnortwechsels – vorzeitig aufgelöst werden soll. Achte auf die vertraglich festgelegte Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

#4 – Staatliche Fördermittel nutzen, wenn möglich

Der Staat unterstützt Bauherren finanziell, wenn es beispielsweise um Energieeffizienz geht. Bei einem Kauf oder Bau sogenannter KfW-Effizienzhäuser erhält man teilweise bis zu 15.000 Euro Tilgungszuschuss, wenn bestimmte Anforderungen erfüllt werden. Zuschüsse gibt es ebenfalls für den Erwerb energetisch sanierter Altbauten oder für den Erwerb oder Umbau altersgerechter Gebäude.

#5 – Antrag stellen

Wenn Du Dich für ein passendes Kreditangebot entschieden hast, wird es Ernst. Der Antrag wird eingereicht. Dabei werden der Bank alle wichtigen Daten zur gewünschten Immobilie sowie der Finanzbedarf und die eigene finanzielle Situation mitgeteilt. Da Du die Angaben zu Deiner finanziellen Situation mit entsprechenden Unterlagen beim Kreditgeber nachweisen musst, ist absolute Ehrlichkeit Pflicht. 

#6 – Finanzierungszusage abwarten Jetzt heißt es auf die Zusage warten. Sobald die Bank grünes Licht gibt, ist der Weg zum letzten Schritt frei.

#7 – Termin beim Notar vereinbaren Mit der Finanzierungszusage kannst Du einen Notartermin vereinbaren und den Kauf des Hauses oder der gewünschten Wohnung festmachen. Darüber hinaus lässt sich dann auch die Grundschuld eintragen.

#8 – Die Sektkorken knallen lassen!

 Der bonify Baufinanzierungs-Vergleichsrechner

Mit diesem Kreditvergleichsrechner kannst Du verschiedene Baufinanzierungen durchrechnen. Gib dazu die Summe des gewünschten Nettodarlehens ein, die Kreditlaufzeit, die Du für realistisch erachtest, die Postleitzahl, die Höhe der Beleihung (60 Prozent oder 80 Prozent) und die Höhe der Tilgung.

 Baufinanzierungs-Vergleichsrechner: Einfach auswählen und die günstigsten Zinsen finden!