Mieterhöhung: Wann darf der Vermieter meine Miete erhöhen?

Das Wichtigste in Kürze:

Die Mieterhöhung darf erst 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. (12 Monate + 2 Monate Überlegungszeit, erst im Folgemonat, dem 15. wieder möglich)

Die sogenannte Kappungsgrenze besagt, dass in 3 Jahren nicht mehr als 20 % auf deine Miete draufkommen darf. In manchen Städten sind es sogar nur 15 %. 

Du kannst unter den richtigen Umständen die Mieterhöhung verweigern oder ihr nicht zustimmen. Dann müsste dein Vermieter auf Zustimmung klagen.

 Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Zu Beginn eines Mietverhältnisses wurde ein Preis ausgemacht. Allerdings kann der sich im Laufe eines Mietverhältnisses erhöhen. Das kann passieren, weil zum Beispiel die Miete ähnlicher Wohnungen in der Umgebung höher wird. In solchen Fällen darf deine Miete dann an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden.

Aber was heißt „ortsüblich“ genau? Laut § 558 Abs. 2 BGB sind das die Mieten, die in den letzten 6 Jahren für ähnliche Wohnungen in der Nähe bezahlt wurden. Allerdings sollen in Zukunft 7 Jahre ausgewertet werden.

Die Basis einer Mieterhöhung muss immer die Nettomiete sein. Manche Mieter verlangen auch gerne einen monatlichen Betrag für Reparaturen und Modernisierungen in Form von einer Nebenkostenvorauszahlung. Dieser Zusatz wird als Teil der Nettomiete gewertet, wenn diese auf die ortsübliche Miete angepasst werden soll. Dieser Nebenkostenvorschlag darf also nicht noch auf die angepasste Miete obendrauf (AG Stuttgart, Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).

 In welcher Form muss eine Mieterhöhung erfolgen?

Laut § 558a BGB muss der Vermieter dir die Mieterhöhung in Schriftform mitteilen. Das kann sowohl per Brief als auch per E-Mail erfolgen. Das ist auch der Fall, wenn sich im Vertrag darauf geeinigt wurde, dass Vertragsänderungen in Schriftform vereinbart wurden.

 Wie oft darf die Miete erhöht werden und gibt es (Kappungs-)Grenzen?

Die Miete darf nur alle 15 Monate erhöht werden. Genauer gesagt, alle 12 Monate und dann folgt eine zusätzliche Überlegungszeit für dich. Diese geht bis in den übernächsten Monat. Dabei darf die Kaltmiete in einem Zeitraum von 3 Jahren nicht um über 20 % steigen.

Wenn dein Vermieter öfter deine Miete erhöhen will, dann musst du zustimmen.

 Kappungsgrenzen

Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als einen bestimmten Prozentsatz erhöhen darf. Grundsätzlich sind das 20 % (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Seit 2013 können Kappungsgrenzen von den Bundesländern von 20 auf 15 % gesenkt werden (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). So soll der Anstieg der Mietpreise verlangsamt werden. Allerdings ist die Lage etwas unübersichtlich, denn jedes Land kann eigene Regelungen durchsetzen. Für welche Gebiete die niedrigere Kappungsgrenze, dann gilt, das können sich die Länder selbst aussuchen. Die gilt dann für bis zu 5 Jahren.

Obacht: Die Kappungsgrenze ist nicht dasselbe wie die Mietpreisbremse, welche nur für neue Verträge gilt.

Diese Länder haben sich für eine Kappungsgrenze von 15 % in bestimmten Gebieten entscheiden: die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Übersicht:

In allen anderen Bundesländern gilt bei der Mieterhöhung nach wie vor eine Kappungsgrenze von 20 %, denn die haben keine Kappungsgrenzen-Verordnungen erlassen.

 Gründe und Kriterien der Mieterhöhung

Der Mietspiegel

Für jede Mieterhöhung muss es einen Grund geben. Oft ist so ein Grund zum Beispiel der Mietspiegel, der aufzeigt, dass vergleichbare Wohnungen in der Gegend mehr kosten. Wenn der Mietspiegel deiner Gegend frei zugänglich ist, dann muss dein Vermieter ihn dir auch nicht schicken. Er könnte bei der Stadtverwaltung ausliegen oder man könnte ihn im Internet finden.

Laut § 558c Abs. 4 BGB müssen seit diesem Jahr (2023) alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. Allerdings gibt es bei der Umsetzungen ein wenig Spielraum und so sehen alle Mietspiegel ein bisschen anders aus.

Beispiel: Der Berliner Mietspiegel 2023

Was kostet ein Quadratmeter in Berlin?

Dass in Berlin die Wohnungen knapp sind und dadurch die Preise steigen, wissen wir mittlerweile glaube ich wirklich alle.

In der Hauptstadt sind Wohnungen am gefragtesten. Na ja, Häuser gibt es ja auch nicht so viele. Kaltmieten liegen über dem Durchschnitt.

Vor allem bei verschiedenen Wohnungsgrößen machen sich deutliche Preisunterschiede bemerkbar. Kleinere Wohnungen sind begehrter und deshalb tatsächlich wesentlich teurer pro Quadratmeter also größere Wohnungen. Kleine Wohnungen sind bei Singles und generell jungen Menschen, die vielleicht noch studieren oder eine Ausbildung machen, sehr gefragt. Daher sind sie am teuersten.

Stand März 2023 liegt der durchschnittliche Mietpreis für eine 30-Quadratmeter-Wohnung in Berlin bei etwa 28,10 € pro Quadratmeter. Größere Wohnungen sind etwas günstiger. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung zahlst du im Schnitt 23,88 € pro Quadratmeter und für eine 100-Quadratmeter-Wohnung etwa 20,50 € pro Quadratmeter.

Ganz besonders günstig ist es in Berlin Hellersdorf, wo du nur 11,64 € pro Quadratmeter zahlst. Der teuerste Ort ist tatsächlich nicht Mitte oder Zehlendorf, sondern meiner Meinung nach etwas überraschend der Ortsteil Oberschöneweide im Bezirk Treptow-Köpenick, wo du stolze 35,70 € den Quadratmeter bezahlst.

Hier also der aktuelle Mietspiegel für Berlin im Vergleich mit Deutschland - Mietspiegel Berlin vs. Deutschland 30 m²:

Mietspiegel Berlin vs. Deutschland 100 m²:

Und in dieser Grafik kannst du sehen, wo ungefähr die teuersten Orte in Berlin sind. Je dunkler, desto teurer.

Wem meine Grafik verständlicherweise etwas zu unpräzise ist, für den habe ich nochmal alles aufgeschrieben.

Durchschnittliche Miete in den Berliner Stadtteilen 2023 (alphabetisch geordnet):

 Vergleiche ohne Mietspiegel

In kleinen Dörfern oder Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. In solche Fällen müsste der Vermieter die Mieterhöhung mit drei vergleichbaren Wohnungen in der Nähe begründen, die seinen Preisvorstellungen entsprechen. Die Wohnungen müssen also von der Ausstattung, der Lage und auch der Größe deiner nahekommen.

Tatsächlich dürfen auch Vermieter in Großstädten eine Mieterhöhung mit drei Wohnungen begründen. Diese Wohnungen müssen für dich aufzufinden sein, damit du als Mieter auch fragen kannst, wie viel sie kosten und wie sie ausgestattet ist. Allerdings hast du kein Recht darauf, die Wohnung zu besichtigen.

Die tatsächliche Wohnfläche ist das entscheidende Kriterium

Auch wenn im Mietvertrag die Wohnfläche falsch angegeben ist, also zu groß oder zu klein, darf eine Mieterhöhung nur auf Grundlage der wirklichen Größe zur Vergleichsmiete erhöht werden (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14). Es muss sich auch an die Kappungsgrenze gehalten werden.

Auch wenn die Größe der Wohnung überhaupt nicht im Mietvertrag vermerkt ist, bleibt die Erhöhung abhängig von der eigentlichen Wohnfläche. Also wenn dein Vermieter dir bei einer 50-Quadratmeter-Wohnung die Miete wie bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung anpassen will, dann darf er das nicht.

Wenn es hier zu Unstimmigkeiten kommt, dann reicht es nicht, dass du als Mieter die Größe bestreitest. Es kann sein, dass du die Wohnfläche selber berechnen musst und ein Aufmaß verweisen musst. Du musst dafür nicht unbedingt einen Sachverständigen beauftragen, du kannst es auch selber machen, auch wenn es Dachschrägen gibt.

Es empfiehlt sich eigentlich immer, deine Wohnung selber zu vermessen, wenn du den Elan dazu hast. Man sollte nicht unbedingt immer glauben, was im Mietvertrag angegeben ist. So kann gegebenenfalls einiges an Miete gespart werden. Es kann sein, dass du einen Experten zurate ziehen musst. Bei Dachschrägen wird die Fläche nicht normal berechnet, ebenso wie bei Terrassen und Balkonen. Näheres zur Berechnung findest du in der Wohnflächenverordnung.

 Sonderfälle: Indexmiete, Staffelmiete und Mieterhöhung nach Modernisierung

Staffelmiete

Eine Staffelmiete ist im Vertrag vermerkt und der Mieter stimmt mit seiner Unterschrift zu. Damit eine Staffelmiete zulässig ist, gibt es zwei Bedingungen, die erfüllt werden müssen.

Es muss genau festgehalten werden, wann die Miete steigt. Die erste Mieterhöhung darf erst nach 12 Monaten erfolgen. 

Der neue Mietbetrag muss konkret genannt werden. Dein Vermieter darf dir also nicht einfach eine Prozentzahl sagen, zum Beispiel.

Eine solche Staffelmiete hat, wie alles im Leben, Vor- und Nachteile. Wenn sich auf eine Staffelmiete geeinigt wurde, dann darf keine Mieterhöhung aus anderen Gründen erfolgen. Du musst also nicht befürchten, dass deine Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird und du musst auch nicht bei einer Modernisierung draufzahlen. Dadurch, dass alle Mieterhöhungen schon vorher genau festgelegt sind, gibt es keine bösen Überraschungen und der Blick in die Zukunft ist relativ sicher. 

Die Kehrseite der Medaille ist natürlich, dass die Miete auf jeden Fall steigen wird. Der Vermieter ist dir noch nicht mal Rechenschaft oder eine Begründung schuldig. Es muss nur halt von vornherein klar sein, wie hoch sie sein wird und wann das passieren wird. Allerhöchstens die Mietpreisbremse kann ihn stoppen.

Indexmiete

Auch die Indexmiete muss im Vertrag festgehalten werden, sonst ist auch sie nicht gültig. Allerdings unterscheidet sie sich von der Staffelmiete darin, dass nur der erste Betrag konkret genannt wird.

Die eventuelle darauffolgende Mieterhöhung hängt vom Verbraucherpreisindex ab. Dieser wird jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Bei steigender Inflationsrate kann die Miete erhöht werden. Das kann, wie bei der Staffelmiete auch maximal einmal im Jahr passieren. Der Vermieter muss auch hier zwei Dinge tun:

Er muss die konkrete Summe nennen, in Euro und nicht in Prozent.

Er muss offenlegen, wie sie berechnet wurde.  

Du kannst als Mieter allerdings nicht widersprechen. Ein Indexmietvertrag ist relativ ungenau, da die Entwicklung des Preisindex nicht einfach vorauszusagen ist. Bei einer Indexmiete kann auch, anders als bei einer Staffelmiete, eine Mieterhöhung erfolgen, wenn eine Modernisierung stattgefunden hat.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn eine Modernisierungsmaßnahme an einem Mietprojekt stattgefunden hat, kann dein Vermieter eine außerordentliche Mieterhöhung in die Wege leiten. Anders als wenn deine Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird, musst du nach einer Modernisierungserhöhung nicht zustimmen.

Bei einer Modernisierung dürfen bis zu 11 % der Kosten auf deine Jahresmiete draufkommen. Wenn du in einem Mehrfamilienhaus lebst, dann müssen laut § 559 BGB die Kosten auf deine Nachbarn und dich angemessen verteilt werden.

Wenn deinem Vermieter öffentliche Fördermittel bereitgestellt wurden, dann hat er selber ja weniger Kosten. Dann wird die Mieterhöhung aber auch nicht so hoch ausfallen dürfen, da er sich ja nicht Geld von seinen Mietern erstatten lassen soll, das ihm vom Staat ausgelegt wurde.

Wenn eine Modernisierung erfolgen soll, dann musst du als Mieter 3 Monate vorher darüber in Kenntnis gesetzt werden. Das muss im Schreiben alles vermerkt sein:

Wann die Arbeiten beginnen und wie lang die voraussichtliche Dauer ist

Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten

Die Mieterhöhung, die aus der Modernisierung resultiert

Wie hoch die Betriebskosten in Zukunft sein werden. 

Die Möglichkeit, der Mieterhöhung zu widersprechen wegen Härtefalls

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung kann erst erfolgen, wenn die Arbeiten komplett abgeschlossen sind. Auch das muss dir dein Vermieter in einem Schreiben mitteilen. Dieser neue Mietpreis muss dann erst nach zwei vollen Monaten, also zu Beginn des dritten Monats, bezahlt werden.

Wenn du wissen willst, wann du eine Modernisierungsmaßnahme hinnehmen musst, da schau im § 555d BGB.

Sanierung als Modernisierung oder Instandsetzung?

Eine Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn sie wirklich auch eine Modernisierung ist. Das heißt, es muss eine klare Verbesserung zum Zustand davor dargestellt werden. Wenn also zum Beispiel eine energetische Sanierung zur Minderung der Heizkosten vorgenommen wurde oder ein Fahrstuhl eingebaut wurde, dann kann durchaus eine Mieterhöhung festgesetzt werden. Denn dann ist es für die Mieter eine klare Verbesserung.

Anders sieht es aus, wenn Sanierungsarbeiten nur den vertraglich vereinbarten Zustand wiederherstellen. Das nennt man dann Instandsetzung, denn dann wird ja nichts verbessert, sondern eher quasi restauriert. Das wäre zum Beispiel, wenn Leitungen, die defekt sind, ersetzt werden oder Schimmel entfernt wird. Bei mir wurde zum Beispiel unsere Haustür ersetzt, weil die Alte für einbrachen echt ein gefundenes Fressen war. Da eine neue Haustüre aber wohl kaum als wirkliche Verbesserung durchgeht, mussten wir Mieter nichts drauf bezahlen.

Wie du dir allerdings sicher denken kannst, gibt es oft Streitigkeiten, wenn es darum geht, ob es sich nun um eine Modernisierung oder eine Instandsetzung dreht. Denn wenn ein verkalktes Rohr ersetzt wird, dann ist das ja eigentlich eine Instandsetzung. Aber was, wenn sich dadurch auch der Wasserdruck erhöht? Ist es dann nicht vielleicht doch eine Modernisierung und eine Mieterhöhung ist somit rechtens? Vielleicht hat man aber als Mieter generell Anspruch auf guten Wasserdruck? Also doch Instandhaltung? Fragen über Fragen …

 Kann ich als Mieter einer Mieterhöhung widersprechen und gibt es ein Sonderkündigungsrecht?

Ja, prinzipiell schon. Allerdings nur, wenn sie nicht im Mietvertrag vereinbart wurde und nicht rechtens ist. Es reicht schon, wenn du als Mieter die Zustimmung verweigerst.

Wenn dir eine Mieterhöhung angekündigt wird, dann hast du in Regel zwei volle Monate Bedenkzeit. Wenn du innerhalb dieser Zeit nicht reagierst und nach Ende der First einfach weiterhin deinen alten Mietbetrag bezahlst, dann wird das als Widerspruch gewertet.

Kleiner Einwurf: Auch für die Zustimmung gibt es eine Frist. In der Regel läuft diese ab, vordem du die neue Miete zahlen musst. Das heißt, du solltest nicht einfach nur deinen Dauerauftrag anpassen. Denn dann kannst du von deinem Vermieter verklagt werden, weil er nicht rechtzeitig von der Zustimmung erfahren hat.

Nun muss dein Vermieter eine Zustimmungsklage einreichen. Dazu hat er drei Monate lang Zeit. Dann wird ein Gericht überprüfen müssen, wer von euch beiden im Recht ist und ob die Mieterhöhung so legal ist. Wenn sie das ist, dann wirst du als Mieter zur Zustimmung verklagt. Wenn dein Vermieter allerdings die Dreimonatsfrist verpennt, dann ist die Klage wirkungslos und deine Miete verändert sich nicht. Dann muss er auf den nächsten Zeitpunkt warten, wenn er wieder eine Mieterhöhung ansetzen kann.

 Sonderkündigungsrecht

Wenn deine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung oder wegen der Vergleichsmiete angepasst wird und nicht wegen einer Staffel- oder Indexmietvereinbarung, dann hast du als Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Das heißt, dass du kündigen kannst, ohne die gesetzlichen Fristen zu wahren. Statt drei Monaten Kündigungsfrist hast du dann 2 Monate Kündigungsfrist. Du kannst also noch vordem die neue Miete im dritten Monat fällig sein wird ausziehen.

Du kannst die Kündigung auch erst am Ende deiner zweimonatigen Bedenkzeit einreichen, dann musst du aber die neue Miete zwei Monate lang bezahlen.

 Wer unterstützt mich im Falle einer Mieterhöhung?

Wenn du Fragen zu der Rechtmäßigkeit deiner Mieterhöhung hast, dann solltest du dir professionelle Hilfe holen. Das kann tatsächlich auch teils rentabel sein, denn laut Stiftung Warentest ist jede 4. Mieterhöhung unwirksam. Denen teilten Mietervereine mit, dass Vermieter in einem Viertel der Fälle mehr Miete wollen als gesetzlich erlaubt. Es kann sein, dass sie sich auf ein ungültiges Zahlenwerk berufen oder einfach den Mietspiegel falsch anwenden. Auch wenn eine Mieterhöhung nicht von allen verlangt wird, die als Mieter im Vertrag stehen, ist sie automatisch unwirksam.

Es gibt Rechtsdienstleister, an die du dich wenden kannst, wie zum Beispiel "conny.legal aka conny.de". Sollte die Mieterhöhung nicht rechtens sein, dann stellen diese Dienstleister dir einen Schutzbrief zur Verfügung. In diesem Schutzbrief ist auch die Kostendeckung für Gericht und Anwalt. Nur im Erfolgsfall musst du dem Dienstleister die Ersparnis von 4 Monaten bezahlen. Wenn die Erhöhung nicht verhindert werden kann, dann entstehen dir keine Kosten.

Dann gibt es noch Mietvereine, die bei der Klärung von miettechnischen Angelegenheiten helfen können.

Letztlich kannst du natürlich auch einen Rechtsanwalt für Mietrecht zurate ziehen. Auch er wird die Erhöhung prüfen und Einwände erheben, wenn etwas nicht rechtens ist. Bei einer Rechtsschutzversicherung hast du hier im Regelfall keine Kosten.

 Fazit

Wie gesagt, das Wort „Mieterhöhung“ freut, glaube ich keinen von uns, aber früher oder später wird wohl eine auf uns zukommen. Aber wenn du weißt, worauf du achten musst und dass Regularien und Kappungsgrenzen gibt, die dich zumindest vor dem kompletten Ruin schützen, dann sieht das Ganze doch bloß noch halb so wild aus:)

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